Grundbuch

Gold, Geld und Immobilien – so lautete bereits im Mittelalter die Empfehlung, wenn es um die optimale Vermögensstreuung ging. Bei einem monetären Verlust blieben einem immerhin noch Edelmetall und Immobilien, so die Überlegung. Auch heute nehmen sich Anleger diesen Rat zu Herzen, wie eine aktuelle Umfrage des Meinungsforschungsinstituts GfK zeigt: Die Immobilie liegt bei der Vermögensveranlagung derzeit unangefochten auf Platz eins. 38% der befragten Österreicher geben ihr gegenüber Gold (29%), Investmentfonds (28%) und Bausparen (27%) den Vorzug. Das klassische Sparbuch präferieren hingegen nur noch 17%. 22% stecken ihr Geld sogar lieber in den Sparstrumpf unterm Bett, als es auf die Bank zu bringen. Wen wundert’s in Zeiten, in denen das Vermögen aufgrund der verschwindend geringen Zinsen dort eher zu schrumpfen denn sich zu vermehren scheint.

Gefragtes Investment

Wer sein Geld in Immobilien anlegt, der investiert zunächst einmal bevorzugt in die eigenen vier Wände. Schließlich ist Eigentum wertbeständig, ein möglicher Kredit bis zur Pension abgezahlt, und in der Rente müssen nur noch die monatlichen Betriebskosten berappt werden. Doch wer bereits glücklich mit der eigenen Wohnsituation ist, investiert am liebsten in Vorsorgewohnungen, wie auch der aktuelle EHL-Vorsorgewohnungs- Marktbericht bestätigt. Allein in Wien wird die Zahl der Vorsorgewohnungen, die heuer von Privatanlegern erworben werden, gegenüber 2019 um rund 30 % steigen. Mit 900 entsprechenden Transaktionen rechnen die Profis im heurigen Jahr. Damit schrammt man nur knapp an der Rekordzahl von 950 Einheiten vorbei, die 2017 den Besitzer wechselten. Es handelt sich dabei aber nur um jene Wohnungen, für die auch das fiskale Zuckerl der Vorsorgewohnungen, also die Inanspruchnahme des Vorsteuerabzugs, genutzt wird.

Denn Hunderte weitere Wohnungen werden jährlich überdies als Anlagewohnungen erworben. Dabei steht nicht mehr der Aspekt der Steueroptimierung im Vordergrund, sondern die reine Geldanlage mit Vermietungsmöglichkeit. Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin von Raiffeisen Vorsorge Wohnung (RVW), wundert das starke Interesse nicht: „Es fehlen Investitionsalternativen, und die Vorsorgewohnung ist wohl das direkteste und sicherste Investment nach dem Sparbuch.“ Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Verunsicherung brummt daher der Immobilienmarkt, auch wenn bei beiden Investments nicht mehr unbedingt die Rendite, sondern die Wertbeständigkeit, der Inflationsschutz und stabile Erträge im Vordergrund stehen, wie Peter Friedrich Berchtold, Vertriebsleiter der BUWOG, bestätigt: „Geld wird im grundbücherlichen Eigentum sicher veranlagt. Gekauft wird nicht mehr ausschließlich wegen der Rendite, sondern Betongold.“

Wertbeständigkeit zählt

Die Preise dafür steigen allerdings kontinuierlich: So muss man in Wien laut EHL Marktbericht im Schnitt mit Kaufpreisen von rund 4.400 Euro netto rechnen, die wiederum um rund 12,15 Euro pro Quadratmeter und Monat vermietet werden können. Das bedeutet zwar auch sinkende Renditen, dafür stieg in den vergangenen vier Jahren der Wert der Immobilien um 12% – vor allem, wenn man ein gutes Händchen bei der Auswahl beweist.

Es gilt, einige Faktoren zu beachten, etwa die gute Vermietbarkeit der Wohnung, um Leerstände gering zu halten. Im Fokus steht dabei die Leistbarkeit für ein großes Mieterpublikum: Ein bis zwei Zimmer und eine Größe von 40 bis 50 Quadratmetern sind daher ideal. Die Wohnung sollte möglichst den Massengeschmack treffen, denn die berühmten goldenen Wasserhähne werden nur wenige Mieter zu schätzen wissen – und schon gar nicht mehr dafür bezahlen wollen.

Hochwertig, aber nicht extravagant lautet daher die Devise. „Als Käufer einer Wohnung zu Anlagezwecken sollte man lieber mainstreamig unterwegs sein“, empfiehlt Peter Friedrich Berchtold. Bei der Ausstattung von derartigen Wohnungen setzt Bauträger BUWOG daher auf zeitlose, aber wertbeständige Ausstattung, die auch nach einem Mieterwechsel keine Gebrauchsspuren zeigt. So wie etwa beim aktuellen BUWOG- Projekt Kennedy Garden in Wien-Penzing, unweit eines Verkehrsknotenpunkts, der noch dazu mit einer U-Bahn-Station aufwartet. Das Ensemble aus sechs Bauteilen ist in einem Garten eingebettet und umfasst u. a. 273 Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern, die allesamt über Freiflächen verfügen. Die Preise für die noch erhältlichen Kleinwohnungen, die für die Nutzung als Wertanlage prädestiniert sind, starten bei 237.000 Euro und entsprechen damit dem Durchschnitt, mit dem Anleger derzeit in Wien rechnen müssen.

Mikrolagen sind entscheidend

Die Prämisse, dass eine Wiener Vorsorgewohnung möglichst innerhalb des Gürtels zu liegen hat, ist schon länger obsolet. Entscheidend ist nicht mehr die Postleitzahl, sondern die Mikrolage innerhalb des Bezirks. „Die Grundreserven in den Innenbezirken sind knapp, was Neubau kaum mehr möglich macht. Das schraubt die Anschaffungskosten in die Höhe, was sich wiederum auf die zu erwartenden Renditen auswirkt“, sagt Martina Hirsch, Leiterin des Bauträgervertriebs der sReal. Sie rät daher zu B- und C-Lagen im Bezirk.

Dennoch sind die individuellen Wünsche beim Investment nicht immer rein rechnerische. A-Lagen haben den Vorteil der Wertbeständigkeit. In den Flächenbezirken 21 und 22 entstehen derzeit mehrere tausend Wohnungen. So besticht etwa das Projekt „Am langen Felde“ in Kagran mit U-Bahn-Anschluss und seiner idealen Lage: nicht weit entfernt vom Naherholungsparadies Alte Donau und dem EKZ Donauzentrum. Hier entstehen 67 Zwei- und Dreizimmerwohnungen mit Freiflächen; der Preis für eine 43 Quadratmeter große Wohnung liegt bei 216.000 Euro. Das Projekt trifft den Nerv der Zeit, denn auf mehreren Baufeldern wird gleich ein ganzes Stadtquartier entwickelt: Neben Kindergarten, Volksschule und einem Pflegeheim ist auch eine Multifunktionshalle geplant.

Infrastruktur zählt

Da trifft es sich gut, dass sich höherer Ertrag und ein hohes Wertsteigerungspotenzial überall dort finden, wo die Infrastruktur passt: (künftiger) U-Bahn-Anschluss, ein gepflegtes Grätzl, vielleicht noch ein Markt oder andere gute Einkaufsmöglichkeiten, die das Viertel beleben. All das macht eine positive Entwicklung wahrscheinlich. Bei RVW sieht man daher großes Potenzial für die lang eher verschmähten Bezirke 10 und 11 und im Stadtentwicklungsgebiet um den Nordwestbahnhof, vor allem im 20. Bezirk. Hier hat die RVW derzeit ein Objekt in der Pappenheimgasse im Portfolio, das nicht nur mit einer U-Bahn-Station überzeugt, sondern auch mit dem Hannovermarkt in Gehweite. Mitten in der Stadt ist Grün dennoch nicht weit: Die Donauinsel ist ebenso nur einen Katzensprung entfernt wie der Augarten. Die 41 hochwertig ausgestatteten Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit Loggien starten bei 38 Quadratmetern und 211.000 Euro.

Wien ist nicht alles

Auch wenn sich in der Bundeshauptstadt der größte Markt für Immobilieninvestments findet: Der Blick in die Bundesländer lohnt sich ebenfalls. Während in aufstrebenden Wiener Lagen die Renditen derzeit bei unter 3% liegen, können sich Anleger in sehr guten Grazer Lagen über etwas mehr als 3% freuen. Ein Grazer Leuchtturmprojekt ist etwa das Wohnquartier „Gate 17“ in Puntigam. Vorsorgewohnungsspezialist C & P Immobilien entwickelt hier gleich ein ganzes Grätzl, das in Hinblick auf hohe Lebens- und Aufenthaltsqualität alle Stückerln spielt. Das 510 Wohnungen umfassende Projekt punktet mit besonderer Ressourcenschonung und Energieeffizienz; sanfte Mobilitätsformen sollen gefördert werden. Die Bewohner können sich auf großzügige Grünflächen freuen, und auch die Wohnungen selbst verfügen über Freiräume. Das Miteinander wird in der Siedlung gefördert, indem vor den Eingangsbereichen weitere Freiflächen entstehen, die zu einem kurzen Tratscherl mit den Nachbarn einladen. Die Wohnungsgrößen starten bei bescheidenen 32 Quadratmetern, doch hier gilt die Devise „Klein, aber fein“, betont C&P Immobilien-Vorstand Albert Sacher: „Die Grundrisse sind knackig, aber so gut durchdacht, dass tote Flächen vermieden werden. Eine Besonderheit sind auch die durchgesteckten Grundrisse, die die Wohnungen besonders hell und freundlich machen. Und wir bieten zusätzliche Services wie Laundry- Service und Reinigungsdienste an.“ Anleger, die zwar investieren, sich aber lieber nicht mit Aufgaben wie der Verwaltung ihrer Wohnung oder der Mietersuche belasten wollen, können zusätzlich ein Rundum-sorglos-Paket zu ihrer Vorsorgewohnung in Anspruch nehmen.

Ländliches Investment

Attraktive Investmentmöglichkeiten finden sich nicht nur in den Landeshauptstädten, wie das Projekt „Wohnen am Koinegghügel“ in St. Peter im Sulmtal beweist. Die APROM Real Estate Group vermarktet 24 sehr hochwertig ausgestattete Zwei- bis Dreizimmerwohnungen. Hier ist man schon mit deutlich geringeren Investitionssummen als im nahen Graz mit dabei, denn eine 43 Quadratmeter große Wohnung ist bereits knapp unter 130.000 Euro zu haben. Die vier Baukomplexe bestechen nicht nur durch ihre Architektur und den Ausblick ins Sulmtal, sondern auch in puncto Nachhaltigkeit. Bauherr Robert Pommer: „Wir setzen auf Erdwärme durch Tiefenbohrung und installieren auf dem begrünten Dächern Photovoltaikanlagen. Eine Betonkernaktivierung sorgt dafür, dass der gesamte Komplex im Sommer um drei bis vier Grad Celsius abkühlt – eine CO2 neutrale Klimaanlage also.“ Angenehmer Nebeneffekt: die geringen Betriebskosten. Stellt sich bloß die Frage, wie man in der steirischen 1.265-Seelen-Gemeinde denn genügend potenzielle Mieter finden soll, damit die Planrechnung für die Vorsorgewohnung auch aufgeht. Ein Blick in die Zukunft des Ortes offenbart, dass St. Peter und vier Nachbargemeinden enorm von der gerade in Errichtung befindlichen Koralmbahn profitieren werden. Neben bereits vorhandener guter Infrastruktur macht ein eigener Bahnhof die Region für Betriebsansiedelungen attraktiv, so dass in den kommenden Jahren Hunderte Arbeitsplätze entstehen werden, die den Zuzug in der Region befeuern. Und klar, dass es dann mehr Wohnungen braucht. Es zahlt sich also aus, bei der Wertsteigerung einer Vorsorgewohnung in die Zukunft zu schauen. Die wird allerdings nicht von der Glaskugel verlässlich vorausgesagt, sondern vom Blick auf die Mikrolage.

Foto: Buwog

Zentrale Lage und viel Grün bietet das BUWOG- Projekt Kennedy Garden.

Foto: C&P Immobilien

Das von C&P Immobilien realisierte „Gate 17“ in Graz versteht sich als grünes Tor zur Stadt. Nachhaltigkeit, Ressourcenschonung und soziales Miteinander stehen im Fokus.

Foto: Kraft:Werk Architektur

Im steirischen St. Peter im Sulmtal vermarktet die APROM Real Estate Group Vorsorgewohnungen. Die Zukunft bringt hier regen Zuzug und potenzielle Mieter. europadorf-living.at