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Angler!

Ziel ist es, mit einer Vorsorgewohnung eine möglichst breite Mietergruppe anzusprechen. Der Kauf einer Eigentumswohnung sollte demnach immer aus Sicht des Mieters gesehen werden. Die 10 wichtigsten Investment- Entscheidungskriterien im Überblick.

Foto: Christoph Meissner

Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung oder einer Immobilie im Allgemeinen entscheidet und diesen Erwerb aus Sicht eines Investors betrachtet, sollte einigen Auswahlkriterien bereits im Vorhinein nähere Aufmerksamkeit schenken.  Der wichtigste Faktor ist mit Sicherheit die Mikrolage, also die unmittelbare Umgebung der Immobilie. Sie beschreibt den Charakter der Nachbarschaft sowie die direkten Umwelteinflüsse, die sich auf die jeweilige Investition auswirken.

1 Die Lage

Generell lässt sich sagen, dass sich ein guter Mikrostandort durch eine perfekte Verkehrsanbindung, geringe Lärm- und Luftemissionen, ein angemessenes soziales Nachbarschaftsniveau, eine gute Infrastruktur mit Geschäften, Ärzten, Apotheken, Schulen sowie kulturelle und gastronomische Angebote und einen hohen Freizeit- und Erholungswert auszeichnet. Idealerweise ist alles zu Fuß erreichbar. Standorte von Großunternehmen sowie Bildungseinrichtungen und Kindergärten in der Umgebung können die Chance auf eine schnellere Vermietung erhöhen.

2 Die Größe

Die optimale Vorsorgewohnung ist 40 bis 75 Quadratmeter groß und besteht aus zwei bis drei Zimmern. Besonders in Wien sind derzeit kleinere Eigentumswohnungen mit Wohn- und Schlafraum sehr gefragt.

3 Die Ausstattung

Bei Vollausstattung (Küche, Sanitärbereich) sollte auf hochwertige Materialien und Markengeräte geachtet werden. Parkettböden schaffen zusätzlichen Mehrwert. Vorzugsweise wird die Eigentumswohnung über Fernwärme versorgt. Bei Projekten mit Mikroappartements erhöhen Gemeinschaftsbereiche wie Fitnessraum, Grillplätze etc. den allgemeinen Wohnkomfort. Idealerweise stehen auch ein Kellerabteil und ein Garagenplatz zur Verfügung.

4 Der Grundriss

Kompakte, nicht verwinkelte Grundrisse erleichtern die Nutzung. Außenbereiche wie Terrassen, Balkone, Loggien und Privatgärten bieten einen Wettbewerbsvorteil.

5 Die Finanzierung

Die Eigenkapitalquote inklusive Garagenplatz und Nebenkosten soll zwischen 35 und 45 % liegen. Darüber hinaus ist es möglich, steuerliche Anfangsverluste durch entsprechende Finanzierungsmöglichkeiten zu erzielen, die mit anderen Einkünften desselben Jahres steuerlich mindernd verrechnet werden können. Sie können zudem Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb und Betrieb als Werbungskosten steuerlich geltend machen, sofern keine Liebhaberei vorliegt.

6 Werbungskosten / Aufwand

Steuerlich absetzbar sind Kreditzinsen, Finanzierungsnebenkosten, die Absetzung für Abnutzung (AfA) der Wohnung (nach Abzug des Grundanteils von üblicherweise 30 % – auf 67 Jahre mit 1,5 % pro Jahr), die Absetzung für Abnutzung (AfA) der Küche samt Geräten auf 10 Jahre mit 10 % pro Jahr. Ebenso absetzbar sind Betriebs- und Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand.

7 Steuerlicher Totalgewinn / Liebhaberei

Durch die Vermietungstätigkeit wird jeder Vorsorgewohnungskäufer zum Unternehmer und ist damit zum Vorsteuerabzug berechtigt (Ausnahme Kleinunternehmer). Dadurch ist es möglich, die Wohnung zum Nettokaufpreis zu erwerben. Für das Erreichen eines Gesamtüberschusses wurde in der Liebhabereiverordnung ein Prognosezeitraum von 20, maximal jedoch 23 Jahren festgelegt. Das Jahr, in dem dies erreicht wird, hängt wesentlich davon ab, ob und in welchem Umfang ein Darlehen für den Erwerb der Eigentumswohnung aufgenommen wurde. Verwandte können die Eigentumswohnung auch mieten, sofern die Vermietung zu marktüblichen Konditionen erfolgt. Eine Vermietung an Angehörige ist daher auch vor Erreichen des steuerlichen Totalgewinns möglich. Steuerlich nicht anerkannt wird eine Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen, die kein eigenes Einkommen besitzen. Wird die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt veräußert oder übergeben, ist bei Erzielung eines Überschusses Immobilienertragsteuer zu entrichten. Der Steuersatz für den erzielten Gewinn beträgt derzeit 30%.

8 Erwerbsnebenkosten

Folgende Nebenkosten sind beim Kauf zu berücksichtigen:

• 3,5% Grunderwerbsteuer

• 1,1% Eintragungsgebühr

• Kosten für Makler (bis zu 3,0% einschließlich Umsatzsteuer)

• Ca. 1,5% für den Vertragserrichter und/oder den Notar

• 1,2% Gebühr für die Verbücherung der Hypothek

9 Der optimale Mieter

Wer den Kauf einer Vorsorgewohnung plant, stellt sich zunächst die Frage nach dem idealen Mieter. Da sich die Entwicklung von Eigentumswohnungen am allgemeinen demografischen Wandel orientiert, werden diese Wohnungen in der Regel kleiner und die Grundrisse kompakter. Die Zielgruppen variieren demnach von Singles über Studenten, Pärchen, Jungfamilien, Doppelverdiener, Pensionisten bis hin zu Kurzzeitmietern für möblierte Wohnungen.

10 Die Wertentwicklung einer Immobilie

Das Wertentwicklungspotenzial einer Immobilie ist für Eigennutzer sowie Investoren gleichermaßen relevant. Denn das investierte Kapital muss sicher angelegt sein und die bestmögliche Rendite versprechen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang der Zustand der Nachbarschaftshäuser sowie die Bebauungsdichte. Auch der soziale Status der Nachbarschaft ist zu beachten. Weiters sind Faktoren wie Straßenanbindung und selbstverständlich auch die Ausrichtung der Immobilie und die optimale Sonneneinstrahlung entscheidend.

Karin Fuhrmann ist eine der renommiertesten Steuerexpertinnen und als Partnerin bei TPA auf Immobilien spezialisiert.