Auf

einen

Blick

Foto: Shutterstock / Look Studio

Anlegerwohnungen, auch Vorsorgewohnungen genannt, sind Eigentumswohnungen, welche grundsätzlich zum Zweck der Vermietung konzipiert sind. Sie sind somit eine Anlageform, die nicht nur ein wertbeständiges Investment in Immobilien, sondern auch eine dauerhafte Einnahmequelle darstellt. Der primäre Zweck des Käufers liegt darin, die Wohnung weiterzuvermieten und aus den Mieteinnahmen langfristig zusätzliche Einkünfte, eine sogenannte Rendite, zu generieren sowie über einen bestimmten Zeitraum aus diesen Mieteinnahmen die Kreditraten zu bedienen.

WAS

IST EINE VORSORGEWOHNUNG?

WIE

BERECHNET MAN DIE RENDITE?

Die Rendite ist der jährliche Ertrag in Relation zu dem eingesetzten Kapital, wobei hier der Gesamtaufwand, das heißt der Kaufpreis der Wohnung samt Kaufnebenkosten, unabhängig von der Eigen- und Fremdkapitalquote, in Ansatz gebracht werden. Konkret bedeutet dies, Anschaffungskosten der Immobilie zuzüglich Kaufnebenkosten sind der Gesamtaufwand, dem gegenüber stehen die jährlichen Mieteinnahmen. Im ersten Jahr des Geschäftsmodells spricht man von der Anfangsrendite, die sich jährlich durch die Indexierung steigert, wobei in den Folgejahren auch Leerstandsquoten und Instandhaltungsrücklagen bzw. -arbeiten zu berücksichtigen sind.

Jung und Alt, ein Modell für alle Generationen.  Als junge Familie hat man viele Ausgaben und generell wenig Ressourcen, um großartig zu investieren. Dabei ist die Anschaffung einer Vorsorgewohnung in jungen Jahren auf lange Zeit gesehen optimal. Es wird somit beim Ankauf ein kleinerer Eigenmittelanteil benötigt, der Mieter zahlt indirekt mit seinen Mieten den Kredit zurück. Bei einer Investitionslaufzeit von durchschnittlich 20 Jahren ergibt sich im Anschluss an diese ein fixes monatliches Zusatzeinkommen. Wenn man also ein wenig geerbt oder gespart hat, sollte bereits in jungen Jahren damit begonnen werden, ein Immobilienvermögen aufzubauen und den sogenannten Leverage-Effekt zu nützen. Ebenso ist die Vorsorge auch in die andere Richtung zu sehen. Der Eigenmittelanteil ist im fortgeschrittenen Alter vermutlich schon höher, Ersparnisse sind vorhanden, Kreditlaufzeiten, sofern überhaupt erforderlich, werden kürzer, somit dient eine Vorsorgewohnung zur unmittelbaren Erhöhung von Einkommen und Pension. Zudem werden solide Werte für die nächsten Generationen geschaffen.

WER

INVESTIERT IN VORSORGEWOHNUNGEN?

WARUM

KAUFE ICH EINE WOHNUNG ZUR VERMIETUNG?

Der Kauf einer Anlageimmobilie bzw. Vorsorgewohnung dient primär dem Vermögensaufbau bzw. der Werterhaltung vorhandenen Vermögens. Während diverse Märkte teilweise bereits Negativzinsen auf das Kapital in Ansatz bringen, hat man bei einer Wohnung, die vermietet wird, stets laufende Mieteinnahmen, die durch die Indexierung sogar jährlich steigen. Neben dem Mietertrag ist die Wertsteigerung der Immobilie selbst ein weiteres großes Plus für diese Veranlagungsform.

€ 35.000,–

Eigenkapital

5,3 %

p. a. indexierte

Miet-Rendite nach

20 Jahren

Immobilien

und ihr Ertrag

Immobilien sind ein langfristiges Investment, das bei richtigem Management und der Beachtung aller relevanten Parameter eine solide Basis für Renditen und eine konstante Wertsteigerung bietet. Die Basis für die wirtschaftliche Planung einer Vorsorgewohnung ist sowohl hinsichtlich der Rentabilität als auch aus steuerlicher Sicht eine Plan- bzw. Investitionsrechnung. Nachstehend haben wir einige Parameter für Sie anhand einer 50-Quadratmeter- Wohnung dargestellt.

€ 190.000,–

Kaufpreis

Wohnfläche

mtl. Nettomiete

Jahresmietertrag, wertgesichert

Miet-Rendite im 1. Jahr

50 m2

11 € / m2

€ 6.600,–

3,5 %

€ 280.000,–

Wert der Immobilie

nach 20 Jahren

Der

BRIX29-Tipp

Jede Wohnung ist ein Unikat, ebenso ist auch jede Planrechnung individuell zu erstellen. Es gibt zahlreiche Variablen. Unterschiede ergeben sich dadurch, dass Sie entweder Privatperson sind oder als Unternehmen kaufen, aber auch, ob Sie eine Neubauwohnung mit Vorsteuerabzug oder eine Altbauwohnung bevorzugen oder ob Sie beabsichtigen, die Wohnung später mal für sich selbst oder Ihre Kinder zu nützen.

Grafik: 2020 Brix29