Die müssen

es wissen!

Was raten Expertinnen und Experten, wenn es um die Veranlagung in Immobilien geht?

VORSORGEWOHNUNG ODER BAUHERRENMODELL – WELCHES INVESTMENT PASST FÜR MICH?

Stefan Koller, Geschäftsführer PERICON – Beratung und Vermittlung von Altersvorsorgelösungen

Foto: PERICON

Vorsorgewohnung und Bauherrenmodell sind aus steuerlicher Sicht interessant. Bei ersterem sollte man die Investitionsrechnung unter die Lupe nehmen, denn oft wird der zu erwartende Leerstand zu optimistisch kalkuliert. Geht es vor allem um die Steueroptimierung und will man zusätzlich Förderungen lukrieren, ist ein Bauherrenmodell eine gute Wahl. Rentabilität und Vermietungssicherheit sind dabei noch höher. Es gelten die Vorgaben der „kleinen Vermietung“, die eine individuelle Prognoserechnung benötigt.

Die Investoren einer Anlageimmobilie stehen als Eigentümer im Grundbuch, sind Unternehmer im Umsatzsteuerrecht und erzielen damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Während man bei einer Vorsorgewohnung in eine bestimmte Wohnung investiert (Wohnungseigentum), schließen sich bei einem Bauherrenmodell mehrere Investoren zusammen, um ein ganzes Haus gemeinsam zu erwerben, zu sanieren bzw. neu zu errichten und langfristig zu vermieten (Miteigentum). Die Besitzer eines Bauherrenmodells profitieren von hohen Abschreibungsmöglichkeiten, einem „Miet-Pool“, um das Leerstandsrisiko zu minimieren, sowie von günstigen Förderungsdarlehen und Annuitätenzuschüssen des Landes. Für Investoren, die auf der Suche nach hohen steuerlichen Vorteilen sind und diese auch entsprechend verwerten können, ist daher eher ein Bauherrenmodell zu empfehlen.

Foto: Auritas Finanzmanagement

WAS UNTERSCHEIDET DIE INVESTMENTS VORSORGEWOHNUNG UND BAUHERRENMODELL?

Paul G. Schaufler, Geschäftsführer Auritas Finanzmanagement

MEINE IMMOBILIE KANN ICH NUN AUCH PER APP FINANZIEREN. WIE FUNKTIONIERT DAS?

In der HomeStory-App können Immobilien einfach, jederzeit und digital finanziert werden. Durch die digitale Beratung und Kreditentscheidung per App hebt sich HomeStory von der herkömmlichen Bankfinanzierung ab. Im Gegensatz zu vielen Online-Kreditrechnern werden verschiedene Finanzierungsvarianten konfiguriert, Konditionen berechnet, die Machbarkeit in Echtzeit geprüft und der gewünschte Wohnkredit digital beantragt. Für Fragen sind unsere Experten jederzeit per Chat, Telefon oder E-Mail erreichbar oder man vereinbart direkt in der App eine Videoberatung.

Daniel Böhme, Geschäftsführer HomeStory

Foto: HomeStory

Bauherren gelten als Unternehmer und sind daher vorsteuerabzugsberechtigt. Auch wenn man beim kleinen Bauherrenmodell kaum ein Risiko eingeht, stuft der Gesetzgeber den Investor als Bauherrn ein und belohnt dieses Engagement mit einer schnelleren Abschreibungsdauer von 15 statt wie bei der Vorsorgewohnung 67 Jahre.  Diese hohe Abschreibung hält nicht nur die Mieteinnahmen über 15 Jahre steuerfrei, sondern reduziert auch während dieser Zeit die Steuerbasis für das laufende Einkommen des Anlegers. Nachdem bei der Sanierung oder durch Abriss und Neuerrichtung leistbarer Wohnraum geschaffen wird, ist das ein nachhaltiges Investment. Ein Einstieg ist bedingt durch die attraktiven Fördermittel und die speziellen Besteuerungsregeln auch schon mit geringem Eigenmittelanteil möglich.

Harald Kitzberger, Geschäftsführer Wert Secure

Foto: Marlene Fröhlich / luxundlumen.com

WELCHE STEUERLICHEN VORTEILE HAT DAS BAUHERRENMODELL?

Foto: Jana Madzigon

Marija Marjanovic, Head of Real Estate Wiener Privatbank

Beim Modell der Alt-Wiener Vorsorgewohnung handelt es sich um Wohnungen im klassischen Altbau in bester innerstädtischer Lage, in der man sonst keine Vorsorgewohnung findet. Sie sind bereits unbefristet zum gedeckelten Mietzins vermietet. Die Preise bewegen sich daher nur zwischen 2.800 und 3.400 Euro pro Quadratmeter. Da in die Mieten nicht eingegriffen werden darf, gibt es vom Gesetzgeber eine Ausnahmeregelung zur Liebhabereiverordnung: Unabhängig von der tatsächlichen Miete darf für die Erreichung des Totalgewinns eine fiktive marktkonforme Miete angesetzt werden. So wird der Totalgewinn oft bereits in den ersten zehn Jahren erreicht. Zusätzlich kann jährlich eine 2-prozentige AfA vom Gebäudeanteil geltend gemacht werden. Zieht der Mieter aus, kann die Wohnung zu wesentlich höheren Preisen vermietet oder die Wohnung mit einer hohen Wertsteigerung verkauft oder selbst genutzt werden.

EIN INVESTMENT IN EINE ALTBAUWOHNUNG ANSTATT EINE KLASSISCHE VORSORGEWOHNUNG. WIE FUNKTIONIERT DAS?

Neulingen rate ich nach gründlicher Überprüfung der Mieterstruktur zum Kauf einer Altbauwohnung um rund 3.400 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen in baulich soliden und optisch attraktiven Zinshäusern zählen noch immer zu den wertvollsten und ertragreichsten Anlagen, sofern man nicht ungeduldig ist. Nach Freiwerden der Wohnung kann man diese prompt verwerten oder sanieren. Die Rendite hängt aber nicht nur vom Zustand der Wohneinheit, sondern auch von der Lage ab. Wobei man bei einer Immobilie generell von einer jährlich kontinuierlichen Wertsteigerung ausgehen kann – auch in Krisenzeiten.

ZU WELCHEN INVESTMENTS RATEN SIE ALS PROFI ANFÄNGERN AM IMMOBILIENMARKT?

Günter Kerbler, Geschäftsführer der Kerbler Holding

Foto: OOOM AGENCY / Roland Unger