An bester Adresse in einem Wiener Innenbezirk, mit einer prachtvollen, gegliederten Fassade, einem herrschaftlichen Portal. Dahinter ein schmuckes Entrée mit besonderen Details wie einem Marmorboden und Lustern: So sieht der Traum eines jeden Immobilieninvestors aus. Wenn dann auch noch die liquiden Mieter der herrschaftlichen Altbauwohnungen zuverlässig ihren Zins entrichten, ist das Glück perfekt. Doch bis man ein solches immobiles Gustostückerl sein Eigen nennt, kann es dauern. Denn Zinshäuser sind ein rares Gut, dementsprechend hoch sind die Preise – im Gegensatz zu den Renditen. „Diese stehen bei einem solchen Investment allerdings nicht mehr so stark im Fokus der Anleger. Der Andrang ist dennoch viel größer als sonst“, weiß der Wiener Zinshausspezialist Markus Arnold von Arnold Immobilien.

Sicherer Hafen

Derzeit liegen die Renditen in den Wiener Innenbezirken bei unter 2%, während die Preise bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter starten. Im Durchschnitt muss man aber mit rund 4.000 Euro rechnen. Soll es eine Immobilie im 1. Bezirk sein, schrumpft die Rendite auf gerade einmal 1%. Wer den Schritt über den Gürtel bei Durchschnittspreisen von 3.000 Euro wagt, dem winken zwischen 2 und 3% Rendite. Warum sich der Kauf dennoch lohnt? Ein Zinshaus ist ein sicherer Hafen für Ihr Geld – gerade in unsicheren Zeiten. „Die Renditen sind immer noch höher als die Bankzinsen, und die Immobilie selbst steigt über die Jahre an Wert – genauso wie das Bild an der Wand, an dem man sich erfreut“, sagt Michael Schmidt, Geschäftsführer von 3SI Immogroup. Wenn dennoch die Rendite ausschlaggebend für die Kaufentscheidung ist, raten Experten dazu, auch die Landeshauptstädte ins Visier zu nehmen. So erzielt man etwa in Graz gut und gern eine 3- bis 4-prozentige Rendite.

Doch welche Faktoren gilt es beim Kauf zu beachten?

Lage, Substanzwert der Immobilie, Rendite und Ertragspotenzial sind entscheidend. Wobei Letzteres an die Entwicklungsmöglichkeiten eines Zinshauses gekoppelt ist. Ist etwa ein entsprechend großer Dachboden vorhanden, der einen Dachgeschoßausbau zulässt – und ist der Ausbau überhaupt erlaubt? Kann man die darunterliegenden Wohnungen sanieren und damit ihre Mietzinskategorie anheben? Dann wirft ein Zinshaus langfristig gesehen höhere Erträge ab. „Beim ersten Zinshausinvestment traut sich das aber kaum ein privater Käufer zu. Sie setzen daher auf fertige Schmuckstücke“, so Michael Schmidt. Komme aber ein zweites dazu, entflamme oft die Leidenschaft. Viele Investoren würden dann selbst unter die Immobilienentwickler gehen, weiß Branchenkollege Markus Arnold.

Drum prüfe, wer sich lange bindet

Doch ganz gleich, welche Variante man wählt, um Expertenrat kommt man nicht herum. Und oft auch nicht an die passende Immobilie, denn viele Objekte werden auf diesem äußerst diskreten Markt gar nicht erst inseriert. Es macht daher Sinn, sich bei ernsthaftem Interesse an einem solchen Investment gleich direkt an spezialisierte Makler zu wenden. Profis vom Bausachverständigen bis zum Steuerexperten stehen mit Rat und Tat zur Seite, wenn man sich schlussendlich in ein bestimmtes Zinshaus verliebt hat. Mit ihnen gemeinsam sollte man die

inneren Werte unter die Lupe nehmen: Hält die Bausubstanz, was sie verspricht, oder muss gröber saniert werden? Schon Dach, Keller und Stiegenhaus geben einen ersten Aufschluss über den Zustand des Hauses. Und ein Blick auf die Zinsliste zahlt sich aus, schließlich bedeuten säumige Mieter einen Mietentgang. Hat man allerdings vor dem Kauf seine Hausaufgaben gemacht und darf das immobile Schmuckstück endlich sein Eigen nennen, freut das auch noch die Kinder und Enkerl. Denn ein Zinshaus hat bleibenden Wert für Generationen.

„Die Renditen sind immer noch höher als die Bankzinsen, und die Immobilie selbst steigt über die Jahre an Wert – genauso wie das Bild an der Wand, an dem man sich erfreut.“

Foto: Arnold Immobilien

Foto: 3SI Immogroup

Renditen stehen laut Zinshaus-Experte Markus Arnold derzeit nicht mehr so stark im Fokus.

Für Zinshaus-Profi Michael Schmidt zählt vor allem die Wertsteigerung eines Objekts.