Bauen

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Steigender Bedarf an Wohnraum und das Niedrig- zinsniveau bescheren Immobilieninvestitionen seit Jahren einen Boom. Investoren bewerten diese Veranlagung als wertbeständig, sicher und im Ver- gleich zum Kapitalmarkt als wesentlich nachvoll- ziehbarer. Geschätzt wird sowohl bei der Vorsor- gewohnung als auch beim Bauherrenmodell die Eintragung ins Grundbuch. Beiden dieser Veranla- gungsmöglichkeiten ist das Ziel der künftigen Ver- mietung einer Liegenschaft gemein.

Beim Bauherrenmodell wird aber im Unterschied zur Vorsorgewohnung keine einzelne oftmals neu errichtete Wohnung erworben, sondern vielmehr ein sanierungs- oder abbruchreifes Gebäude. In Abhängigkeit von den jeweils bundesländerweise unterschiedlichen Förderregimen kommt aber auch beim Bauherrenmodell eine Neuerrichtung und in der jüngeren Vergangenheit in der Steier- mark sogar ein Bauherrenmodell im Wohnungsei- gentum in Frage. Die Vorteile eines Bauherrenmo- dells lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Begünstigte Abschreibung

Der Ankauf der Liegenschaft ist erst seit dem Kon- jStG 2020 steuerlich begünstigt. Es kann hier im ersten Jahr das 3-fache der Normalabschreibung von 1,5 Prozent und im zweiten Jahr das 2-fache dieser Abschreibung geltend gemacht werden. Der besondere Vorteil ergibt sich allerdings aus der beschleunigten Abschreibung der Sanierungs- oder Neubaukosten.  Diese Herstellungskosten sind unter den nachfolgenden Bedingungen be- schleunigt abschreibbar:

• Es liegen Maßnahmen nach §§ 3 bis 5 MRG vor und das Gebäude unterliegt dem Vollanwen- dungsbereich des MRG, oder

• für die Maßnahmen liegt eine Zusage nach den landesgesetzlichen Vorschriften über die Wohn- haussanierung (Förderzusage) vor, oder

• das Gebäude steht unter Denkmalschutz und das Bundesdenkmalamt bestätigt, dass die Her- stellungsmaßnahmen im Interesse der Denkmal- pflege erfolgen.

Voraussetzung für die Geltendmachung der be- günstigten Abschreibung ist die sogenannte „klei- ne“ Bauherreneigenschaft gemäß Bauherrenver- ordnung. Hierfür müssen die baulichen Maßnah- men in den Rechnungsunterlagen detailliert auf- geschlüsselt sein, durch Gesetze, Verordnungen bzw. durch behördliche Anordnungen ausgelöste Preisunterschiede vom Steuerpflichtigen zu tragen sein und die Baumaßnahmen dürfen erst nach An- schaffung der Liegenschaft gestartet werden.

Länderweise unterschiedlich

Die überwiegende Mehrheit der Bauherrenmodelle nützt die landesgesetzlichen Förderbestimmun- gen. Die Regelungen der einzelnen Bundesländer variieren sehr. Für Bauherrenmodelle gelten be- sonders die Regelungen von Wien und der Steier- mark als praktikabel und umsetzbar. Eine Parifizie- rung vor bzw. während der Förderdauer (in der Re- gel 20 Jahre) ist nur in der Steiermark möglich, weshalb hier auch Modelle mit direkter Zuordnung einer Wohnung und tatsächlicher Begründung von Wohnungseigentum bestehen. Diese Wohnungs- eigentumsbegründung ist ein wesentlicher Vorteil zu den bisher gängigen Bauherrenmodellen, weil nach Erzielung eines Totalüberschusses eine Ver- wertung viel einfacher möglich ist.

Anlauf- und Modellkosten

Zusätzliche steuerliche Effekte ergeben sich durch die Leistungen, welche der Modellanbieter er- bringt. Kosten für die Finanzierungsbeschaffung und Hausverwaltung bzw. Erstvermietung sind im Jahr der Verausgabung sofort abzugsfähig. Übrige Kosten wie zum Beispiel die wirtschaftliche oder steuerliche Konzeption sind nur mit einem gerin- gen Teil sofort abzugsfähig. Der Restbetrag kann gemäß EStR Rz 6498 mit dem dort angeführten Anteil (25 Prozent der begünstigt abschreibbaren Kosten) in die begünstigte Abschreibung (über 15 Jahre) einbezogen werden.

Steuerliche Zielgruppe

Die steuerliche Zielgruppe von Bauherrenmodellen sind vorrangig natürliche Personen, da diese eine begünstigte Abschreibung bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Falle einer Förderzusage geltend machen können.

Liebhaberei

Bei Aufnahme der Tätigkeit durch die Investoren- gemeinschaft ist jedenfalls eine Liebhaberei-Beur- teilung durchzuführen. Eine ertragsteuerlich rele- vante Einkunftsquelle liegt nur dann vor, wenn bei der großen Vermietung innerhalb von 25 Jahren und bei der kleinen Vermietung innerhalb von 20 Jahren (Bauherrenmodell mit Wohnungszuord- nung) ein Totalüberschuss erzielt wird. Hierfür ist eine realistische Prognoserechnung zu erstellen, bei welcher im Falle von gesetzlichen Einnahmen- beschränkungen (zum Beispiel gedeckelte Mieten wegen Förderung) der Ansatz von fiktiven markt- konformen Mietzinsen zulässig ist. Ebenso dürfen begünstigt über 15 Jahre abgeschriebene Herstel- lungsaufwendungen sowie die beschleunigte Ab- schreibung der Anschaffungskosten in eine Nor- malabschreibung (66,67 Jahre) umgerechnet werden.

Keine Bewerbung des Steuervorteils

Wesentlich ist, dass auch bei Bauherrenmodellen nicht mit dem Steuervorteil der begünstigten Her- stellungskosten geworben werden darf, weil in diesem Fall die Verluste nicht sofort mit anderen Einkünften ausgleichsfähig wären. Eine Verrech- nung käme erst mit späteren Gewinnen nach Aus- laufen der begünstigten Abschreibung in Frage.