Veranlagung

Ein Immobilieninvestment verspricht nicht nur Sicherheit, sondern auch Wertsteigerung. Doch wie findet man das passende Objekt?

Wer seinem Vermögen beim Schrumpfen zusehen will, parkt es auf dem Sparbuch. Steht einem der Sinn nach einer Achter- bahnfahrt, sollte man auf Aktien setzen, und wer in Fonds ver- anlagt, dem sollte es nicht an Vertrauen in den jeweiligen Mana- ger fehlen. Ein Investment in Betongold erscheint daher vielen als sinnvollste Form der Geldanlage. Schließlich winkt nicht nur Rendite, sondern auch noch eine Wertsteigerung. Doch worin investieren? Darf es eine klassische Vorsorgewohnung und da- mit ein Neubauprojekt sein? Schlägt Ihr Herz für stuckverzierte Altbauwohnungen? Oder geht sich gleich ein ganzes Zinshaus aus? Welches Objekt zu Ihnen passt, hängt von vielen Faktoren ab.

Investment für Rookies:

Die neu errichtete Vorsorgewohnung

Sie hat 30 bis 60 Quadratmeter, zwei bis drei Zimmer und einen Balkon, befindet sich in einer durchschnittlichen Lage mit sehr guter Infrastruktur und ebensolcher Verkehrsanbindung und be- sticht keinesfalls mit gestalterischen Extravaganzen: die ideale Vorsorgewohnung. Wer ein wenig Geld auf der hohen Kante hat und über eine Immobilienveranlagung nachdenkt, der setzt als Einsteiger auf das Modell der Vorsorgewohnung. Anleger sollten zumindest über 30 Prozent des Kaufpreises verfügen, damit die Rechnung aufgeht, die da lautet: Man erwirbt eine Wohnung zum Nettokaufpreis, vermietet sie über 20 Jahre und muss in dieser Zeit auch einen Gewinn erwirtschaften. Dafür winkt eine Belohnung vom Fiskus, denn nicht nur Kreditzinsen, Finanzie- rungsnebenkosten und Absetzung für Abnutzung (AfA) sind ab- setzbar, auch Betriebs- und Verwaltungskosten und mehr. Nach 20 Jahren kann die Wohnung auch selbst genutzt werden. Der Kredit wird über die Mieteinnahmen zurückgezahlt und im Ideal- fall zusätzlich auch noch eine Rendite lukriert. Diese liegt – be- dingt durch die hohen Kaufpreise – aktuell nur noch zwischen 3,25 und 3,5 Prozent.  In Relation zum Sparbuch kann sie sich aber allemal sehen lassen. „Die Vorsorgewohnung im Neubau eignet sich für alle, die erst ins Thema einsteigen und sich nicht zu intensiv mit dem Investment beschäftigen wollen. Durch die Vermietung erwirtschaftet man sich später eine Zusatzpension oder hat nach 20 Jahren eine Wohnung für die studierenden Kinder“, sagt Sonja Kaspar, Leiterin der Otto Immobilien Bou- tique.

Foto: Westend61/Getty Images

Rund die Hälfte der Investoren verzichte beim Wohnungskauf aber mittlerweile auf den Steuervorteil, weiß Martina Hirsch, Lei- tung Bauträgervertrieb der s REAL: „Nachdem sie den Umsatz- steuervorteil beim Kauf nicht in Anspruch nehmen, entfallen die Verpflichtung zur Vorlage einer Prognoserechnung, die zwan- zigjährige Behaltedauer und die Verpflichtung zur Weitergabe der USt. bei der Vermietung. Vermietet werden kann natürlich trotzdem, nur eben ohne Steuerzuckerl.“

Die Vorteile einer neu errichteten Anlegerwohnung

Die Mietzinsgestaltung obliegt im Gegensatz zum Altbau keinen Reglementierungen. Zudem sind in den ersten zwanzig Jahren keine gravierenden Kosten für Instandhaltungsarbeiten zu be- fürchten und allfällige Mängel fallen in den ersten drei Jahren unter die Gewährleistungspflicht. Anleger bekommen also ge- nau das, was sie wollen: eine Immobilie mit geringem, sehr gut kalkulierbarem Risiko. Lediglich ein zu langer Leerstand sollte vermieden werden, denn dieser ist natürlich mit einem Mietent- gang verbunde. Wer sich nicht selbst auf Mietersuche machen möchte, kann das im Rahmen eines Servicepakets natürlich auch an den Anbieter der Vorsorgewohnung delegieren. Für ein geringes monatliches Entgelt wird einem jeglicher mit der Im- mobilie verbundene Aufwand abgenommen.

Investment für Liebhaber:

Die Altbauwohnung

Flügeltüren, hohe Räume, leise knarzender Sternparkett und im Idealfall auch noch Stuck droben an der Decke – so sieht das Gegenteil einer klassischen Vorsorgewohnung aus. Aber wer sagt denn, dass sich nur ein Neubau als Immobilieninvestment eignet? Wer ein Faible für historische Bausubstanz hat und plant, die Immobilie nach einigen Jahren oder Jahrzehnten der Vermietung auch selbst zu nutzen, ist damit gut bedient. „Die Entscheidung für eine Altbauwohnung ist eine Herzenssache“, weiß Christian Winkler, Geschäftsführer von WINEGG Realitäten. Neben den herrschaftlichen Räumlichkeiten punkten Immobili- en, die vor dem 8. Mai 1945 errichtet wurden, vor allem mit ihrer Lage. Im Gegensatz zu Neubau-Vorsorgewohnungen, die fast ausnahmslos in den Flächenbezirken entstehen, wird man im Altbaubereich auch noch in innerstädtischen Lagen fündig. Schnäppchen darf man allerdings keines erwarten, denn eine repräsentative und sanierte Wohnung kommt aufgrund der nicht mehr vermehrbaren Lage auf ähnliche Quadratmeterprei- se wie eine neu errichtete. Rund ein Drittel günstiger wird es al- lerdings, wenn man eine bereits vermietete Altbauwohnung er- wirbt. „Dies ist allerdings sehr riskant“, so Winkler. Denn oft ver- fügen die Bewohner über einen unbefristeten Mietvertrag und könnten diesen auch innerhalb der Familie weitergeben. Für Ei- gentümer bedeutet das, dass sie einen äußerst langen Atem brauchen, um die Immobilie irgendwann selbst zu nutzen. Die Chancen darauf seien wesentlich höher, wenn man gleich in ein ganzes Wohnungspaket investiere, sagt der Immobilienprofi.

Hohe Renditen darf man allerdings nicht erwarten, denn Altbau- wohnungen unterliegen dem Richtwertmietzins. Zwar erhöhen Lage- und andere Zuschläge die Miete noch eine Spur, von den 12 Euro Nettomiete pro Quadratmeter, die in einer Neubauwoh- nung lukriert werden können, ist man mit einem Richtwertmiet- zins von 5,81 Euro in Wien oder 8,02 Euro in der Steiermark weit entfernt. Warum sich die Investition in eine Altbauwohnung dennoch rechnen kann? „Durch ihre sehr gute Lage im inner- städtischen Bereich steigt sie über die Jahre mehr im Wert als klassische Vorsorgewohnungen, die nicht ganz so zentral lie- gen“, so Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup.

Vor einem Investment sollten Sie aber nicht nur die Wohnung, sondern das ganze Haus unter die Lupe nehmen, rät Martina Hirsch: „Auch wenn die Wohnung in tadellosem Zustand ist, können gröbere Sanierungen im Haus anstehen, für die Eigentü- mer aliquot aufkommen müssen.“ Wird ein Aufzug eingebaut, das Dach neu eingedeckt oder Steigleitungen erneuert, rollen unerwartete Kosten auf die Neo-Eigentümer zu. Diesen sei empfohlen, bei Makler und Hausverwaltung entsprechende In- formationen einzuholen. Ein Blick auf die Reparaturrücklagen gibt ebenfalls Auskunft darüber, wie es um die Immobilie be- stellt ist. Wer auf Nummer sicher gehen will, der erwirbt eine Wohnung in einem generalsanierten Altbau, um solch Unbill von vornherein auszuschließen. Mitunter darf man sich dann auch über ein Asset freuen, dass sonst meist nur Neubauten vorbe- halten ist: eine Freifläche. Seit einigen Jahren dürfen auch im Altbau hofseitig Balkone errichtet werden. Das steigert nicht nur den Wert der Immobilie, sondern vor allem auch die Lebensqua- lität.

Investment für Profis:

Das Zinshaus

Sie sind heiß begehrt, dementsprechend rar gesät und bringen doch nur eine geringe Rendite: Zinshäuser. Warum sie sich den- noch so großer Beliebtheit erfreuen? Die historischen Bauten bestechen schon allein durch ihr Erscheinungsbild. Kastenfens- ter, gegliederte Fassaden, prächtige Eingänge und Zementflie- sen findet man in Neubauten einfach nicht. Darüber hinaus punkten sie mit ihren guten Lagen und sie sind ein nicht ver- mehrbares Gut. Wenn sie darüber hinaus auch noch einiges an Entwicklungspotenzial bergen, werden sie auch für jene Anleger interessant, die bereits Erfahrung im Immobilieninvestment ge- sammelt haben.

Ab 3.000 Euro pro Quadratmeter muss man beim Kauf berap- pen, in zentrumsnäheren Lagen startet man bei 4.000 Euro. Die Renditen lägen in Wien aber teilweise bei nur 1,5 Prozent, sagt Zinshausexperte Michael Schmidt von der 3SI Immogroup: „Das ist aber immer noch besser als auf der Bank. Außerdem ist ein Zinshaus ein langfristiges Investment für Generationen.“ Wer in die Landeshauptstädte ausweicht, kann auch eine drei- bis vier- prozentige Rendite erwirtschaften. Das Ertragspotenzial ist al- lerdings an den Zustand des Hauses geknüpft: Ein sanierungs- bedürftiges Gebäude macht zwar einige Investitionen notwen- dig, dafür winkt eine Kategorieanhebung der Wohnungen und damit mehr Mieteinnahmen. Diese wirken sich wiederum positiv auf die Rendite aus. Kann dann noch der Dachboden ausgebaut und dort gleich mehrere Wohnungen errichtet werden, winken für diese auch marktübliche Mieten anstatt des Kategoriemiet- zinses. Doch ganz gleich, ob man sich als privater Investor für ein von Grund auf saniertes Zinshaus oder lieber für ein Ent- wicklungsprojekt entscheidet: Ohne einen starken Partner mit dem entsprechenden Know-how geht gar nichts. Denn dieser sorgt dafür, dass das Zinshaus nicht nur bleibenden, sondern steigenden Wert hat.