Geldwäsche mit Immobilien

Rund 1,5 bis 3 Milliarden Euro Schwarzgeld landen schätzungsweise jährlich in österreichischen Immobilien. Die Regierung nimmt auch Makler und Co. in die Pflicht, auf Geldwäschefälle aufmerksam zu machen. Bislang mit mäßigem Erfolg.

„Cosa Nostra kaufte Wohnungen in Wien und Innsbruck“ – „37 Millionen Euro Mafiageld in Österreich sicherge- stellt“ – so lauteten die Schlagzeilen heimischer Medien, als das Bundeskriminalamt vor gut zwei Jahren den Erfolg seiner grenzüberschreitenden Zusammenarbeit bei der Bekämpfung der organisierten Kriminalität präsentierte. Das Geld stammte aus den illegalen Aktivitäten des süd- italienischen Mafia-Clans, vorwiegend wohl aus illegalem Glücksspiel, Drogenhandel und Betrug. „In Österreich sollte das inkriminierte Vermögen über ein Netzwerk von Firmen und Stiftungen zum Ankauf von Immobilien ver- wendet werden“, heißt es beim Bundeskriminalamt. Vier Wohnungen in Innsbruck und Wien waren da bereits angekauft.


Freilich bilden aufgedeckte Fälle wie dieser lediglich die Spitze eines kriminellen Eisbergs. Transparency Interna- tional schätzt, dass in Deutschland pro Jahr bis zu 30 Mil- liarden Euro Schwarzgeld durch Investitionen reingewa- schen werden. Um das Kapital aus kriminellen Aktivitä- ten in den legalen Geldkreislauf zu bringen, eignen sich vor allem großvolumige Geschäfte – schließlich handelt es sich auch um große Beträge. Immobilien zum Beispiel. 15 bis 30 Prozent der kriminellen Vermögenswerte würden in Immobilien investiert, so das Ergebnis einer Transpa- rency-International-Studie von 2018.


Gemütlicher Zweitwohnsitz für die Mafia

Dabei bieten die Häuser und Wohnungen nicht allein die Möglichkeit des Umwandelns von schwarz nach weiß, nein, die Immobilien können ja auch genutzt werden. Wo- bei dabei weniger relevant ist, ob und wie viel Pizza, Ke- bab oder Teigtaschen verkauft werden oder ob der Mieter eine besonders hohe Rendite bringt. Das sind eher Auf- wände als Einnahmequellen, und diese werden als „Transaktionskosten“ gerne in Kauf genommen. Im Falle mancher Mafia-Clans sind die Immobilien in Österreich auch willkommener Rückzugsort zur Eigennutzung. Inns- bruck liegt für Italien praktisch, Wien als diplomatisches Pflaster gilt als sicher und bietet sich für „Besucher“ aus den Ostländern an. Um dem Geldwäsche-Problem Herr zu werden, nehmen die Regierungen mittels Geldwäschege- setz Finanzinstitute und bestimmte Berufsgruppen wie Immobilienmakler, Rechtsanwälte, Notare und Steuerbe- rater in die Pflicht. Alles dreht sich darum, den Kunden zu hinterfragen und Verdachtsmomente zu erkennen und gegebenenfalls zu melden.


Die Früchte dieser Bestrebungen sind allerdings noch spärlich. 2019 wurden in Österreich gerade einmal zwei Verdachtsfälle aus dem Immobilienbereich den Geldwä- schemeldestellen bekannt gegeben – und das bei 1,5 bis 3 Milliarden Euro, die in Österreich pro Jahr schwarz in Im- mobilien investiert werden, wie Bernd Fletzberger, Part- ner von PFR Rechtsanwälte, schätzt. Zum Vergleich: Von Banken kommen 2.800 Verdachtsmeldungen pro Jahr. Fletzberger betont daher die Wichtigkeit, dass Geschäfts- führer von Immobilienunternehmen eine Awareness, also ein Bewusstsein für das Thema, entwickeln und Mindest- standards und Prozessabläufe in ihrem Unternehmen festlegen und ihre Mitarbeiter sensibilisieren. Klar, lustig ist das nicht. Im Gegenteil, es ist mühsam, zeitaufwendig und nicht geschäftsfördernd – umgekehrt geht man Repu- tationsrisiken und auch rechtliche Risiken ein, wenn man den Geldwäscherichtlinien nicht folgt. Mit der Geldwä- schenovelle 2020 vom Juli letzten Jahres droht sogar der Entzug der Gewerbeberechtigung.


Bei Verdacht: Meldung

Was müssen Immobilienmakler nun konkret machen? Die geldwäscherechtlichen Verpflichtungen basieren generell auf einem risikobasierten Ansatz. Ein Risikoerhebungsbo- gen vom Ministerium für Digitalisierung und Wirtschafts- standort hilft etwa zu ermitteln, wie risikoreich ein Un- ternehmen eingeschätzt wird, wobei Rechtsanwalt Fletz- berger diese Erhebung zwar für gut, aber letztlich für zu grob hält. Eigene an das Unternehmen angepasste unter- nehmensbasierte Risikoanalysen und Scorecards für Kun- den wären hier zielführender. Sie können auch Leitfaden für einzelne Kundenbeziehungen sein. Wen muss ein Makler wann (zu welchem Zeitpunkt der Vermarktung) und wie (Ausweis, digital …) überprüfen? Wie weit muss er Firmenbeteiligungen zurückverfolgen? All das kann mit einem Leitfaden festgelegt und auch dokumentiert werden. Besteht der Verdacht, dass eine Transaktion der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung dient, muss eine Verdachtsmeldung an die Geldwäschemeldestelle er- stattet werden.


Der Trick mit der Kaution

Getrickst wird auf viele Arten. Die Mechanik des Betrugs zu verstehen ist insofern hilfreich, als Verdachtsmomente leichter erkannt werden können. Das kann sogar normale Vermieter betreffen, wenn Geldwäscher Wohnungen an- mieten und Kaution zahlen, recht bald aber den Mietver- trag wieder kündigen. Wird der Vermieter dann gebeten, die Kaution an ein ausländisches Konto zu überweisen, sollte man mal genauer hinschauen. Eine andere Variante im Mietgeschäft sind Phantommieter – also fingierte Mietverträge. Oder es wird eine Schrottimmobilie zu ei- nem niedrigen Preis gekauft und die Sanierung mit inkri- miniertem Geld bezahlt – danach wird die Immobilie zu einem marktadäquaten (aber nicht notwendigerweise be- sonders hohen) Preis verkauft.


Auch bei Finanzierungen heißt es achtsam zu sein. Ban- ken sind angehalten, zu hinterfragen, woher die Tilgungs- raten kommen, die Zinsen eines Hypothekarkredits könn- ten mit illegalen Tätigkeiten erwirtschaftet worden sein. Es gibt aber auch die Variante, bei der sich Kriminelle über Scheinfirmen und mehrere Länder selbst einen Kre- dit geben, eh klar, mit welchem Geld … Schließlich lässt sich auch mittels Über- oder Unterbewertung von Immo- bilien kriminell Geld verdienen – genauso wie mit kurz- fristig aufeinanderfolgenden Ver- und Zukäufen innerhalb eines nach außen hin nicht zusammengehörigen Netz- werks mit Strohmännern usw. Auch alle Firmen- und Stif- tungskonstruktionen, bei denen nicht klar ist, wer im Hintergrund der Eigentümer ist, sind heikel. So vielfältig und gerissen die Kriminellen sind, so schwierig ist es, ih- nen auf die Schliche zu kommen. Die Mitarbeit der Be- rufsgruppen ist dabei wesentlich. Auch wenn dadurch manchmal ein attraktiver Auftrag auf der Kippe steht.


15 bis 30 Prozent der kriminellen Vermögenswerte werden in Immobilien investiert.

-Interne Risikoanalyse

-Einrichtung interner Strategien, Kontrollen und Verfahren (Anti-Money- Laundering-Handbuch)

-Benennung eines Geldwäsche- Beauftragten

-Kundenbezogene Sorgfaltspflichten (Know Your Customer)

-Aufbewahrung von Aufzeichnungen

-Verdachtsmeldungen

-Schulungen

-Whistleblowing-Mechanismus

Pflichten

für Immobilien- makler