Gesucht: Problemhotels

Vielen Hotels geht das Geld aus. Das ist die Chance für neue Ideen, für innovative Finanzierungen, für digitale Anleger und für Lifestyle-Developer.

Der finanzstarke Investor Union Invest preschte Ende April vor und kaufte nach monatelanger Investitions- pause um 137 Millionen Euro eine Immobilie in Stutt- gart. Justament ein in Bau befindliches Hotel. Damit setzt der Hamburger Investor ein Zeichen. Aufatmen. Trotzdem zwickt es im Magen der Assetklasse Hotel noch grauslich, und solange das mit dem Virus nicht restlos verdaut ist, heißt es: kreativ werden.

Denn das Geld wird knapp. Hotelbetriebe müssen auf Eigenkapital zurückgreifen, mit der Liquidität wird es immer enger und klassische Banken trauen sich das Risiko auch nicht zu. Selbst mit alternativen Finanzie- rungen wie Mezzanin-Kapital schaut’s schlecht aus. „Die Erfahrung und unsere Gespräche mit den Mezza- nin-Investoren zeigen, dass derzeit kaum Interesse an Hotelfinanzierungen besteht. Vielen ist schlichtweg die weitere Entwicklung der Pandemie und deren Aus- wirkung auf die Hotelbranche viel zu unsicher“, so Ge- org Stampfl, Geschäftsführer von Mezzalite, einer digi- talen Plattform zur Vermittlung von Mezzanin-Kapital.

Geht nicht? Sehr gut!

Wo andere sagen, das geht nicht, kommt Daniel Jelitz- ka ins Spiel. Über den eigens gegründeten JPI Hospita- lity Club will der Immobilienprofi mit Co-Investoren 250 bis 300 Millionen Euro einsammeln und damit 10 bis 14 Hotels in Europa aufkaufen. Solche, die ver- staubt sind, die nicht mehr können oder die die Ent- wicklung verschlafen haben. Günstig sollen sie jeden- falls sein, betreiberfrei, sehr gut gelegen und grund- sätzlich betriebsbereit. Nach dem Kauf werden sie „re- furbished“ und mit einem individuell-lifestyligen Kon- zept aufgemotzt. Mit einem Betreiber im Gepäck sollen die Häuser schließlich wieder mit sattem Gewinn ver- kauft werden. Da dürften nach Einschätzung Jelitzkas dann fünf bis sieben Jahre vergangen sein.

Mit der Blockchain zu mehr Eigenkapital

Ein anderer Rettungsanker für strudelnde Hotels könnte die Digitalisierung sein, genauer gesagt die To- kenisierung. Vereinfacht ausgedrückt kaufen Anleger in der ganzen Welt Anteile an dem Hotelbetrieb oder der Immobilie selbst – ähnlich wie bei Wertpapieren. Die technische Abwicklung erfolgt über eine Block- chain. „Die Zeiten, in denen Blockchain-Produkte auf- grund vermeintlich fehlender Regularien gemieden wurden, sind spätestens seit Aufkommen der Token verschwunden. Es handelt sich bei Security Token nämlich nach herrschender Ansicht um Wertpapiere, die einen – meist schuldrechtlichen – Anspruch gegen- über der emittierenden Gesellschaft verbriefen“, stellt Christoph Urbanek, Immobilienfinanzierungsexperte und Partner bei der Rechtsanwaltskanzlei DLA Piper, klar. Und mit Bitcoin hat das Ganze übrigens auch gar nichts zu tun.

„Der Zweck der Tokenisierung einer Immobilie ist es, dem Eigentümer zu ermöglichen, sich jederzeit schnell und unkompliziert liquide Mittel durch die Ausgabe von Token zu beschaffen“, erklärt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung. „Der Vorteil aus Sicht der Token-Käufer: Token sind unmittelbar und weltweit auf einer öffentlich zugängli- chen Plattform in sehr kleiner Stückelung handelbar. Man erwirbt einen Anspruch auf den Cashflow einer Immobilie.“ Gemeinsam mit der TPA Steuerberatung, Stadler Völkel Rechtsanwälte und SimplyTokenized hat Prodinger ein eigenes österreichisches Beteili- gungsmodell entwickelt, die Token GmbH. In einer Presseaussendung spricht Prodinger davon, dass es sich bei der GmbH-Vorgehensweise nicht um ein abs- traktes Modell, sondern um ein emotionales Projekt mit vielen Spielarten handle, und zählt diverse Mög- lichkeiten auf, die auch aus dem Crowdfunding be- kannt sind: So könnte der Hotelier seinen Stammgäs- ten den Erstzugriff auf eine beschränkte Anzahl von Token anbieten, den Tokenbesitzern/Investoren exklu- sive Vorteile zukommen lassen (zum Beispiel eine Sai- sonkarte, bessere Stornobedingungen, Rabatte bei Partnerbetrieben), sie in eine Clubmitgliedschaft oder ein Treueprogramm integrieren. Er habe vor allem auch die Möglichkeit, Nachbarn, lokale Stakeholder oder vermögende Menschen mit Bezug zur Region oder dem Hotel einzubinden – gemäß der Idee: Kauf ein Stück deiner Heimat, hilf der lokalen Wirtschaft.

Kreativ geht immer

Und was, wenn die Hotelbranche doch länger leidet, das Virus nicht unter Kontrolle gebracht werden kann? Dann geraten auch die Developer unter Druck, wenn sie die fertiggestellten Hotels nicht zu den geplanten Preisen verkaufen können. Dann muss kompliziert refi- nanziert werden, so Kristian Radosavljevic von Axian Investment Partners: „Eine entsprechende Umstruktu- rierung der Objektfinanzierung nimmt den Liquiditäts- druck heraus und ermöglicht es den Entwicklern, das jeweilige Objekt bis zum Ende der Krise in Bestand zu behalten.“ Für Daniel Jelitzka ist aber auch der Worst- Virus-Case kein Thema: Dann werden die Gebäude eben keine Hotels, sondern umgenutzt, meint er. Auch das kann Jelitzka prächtig, wie jeder weiß, der schon einmal in seinem Büro in der Wiener Lehargasse war – einem Gebäude, das ab 1899 der k. u. k. Post- und Tele- grafendirektion als Telefonzentrale diente.