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Kündigungsgrund: „Omas Liebling“

Eine 29-jährige Mieterin bekommt nicht nur Omas geliebte Hausmannskost, sondern auch ihre Eigentumswohnung. Dass diese bereits vermietet ist, stellt kein Problem dar – das Zauberwort: Eigenbedarf. Der OGH bejaht dies für die junge Erwachsene, da der knapp 30-Jährigen ein Zusammenle- ben mit zwei Geschwistern und den Eltern in einer 100-m2-Wohnung nicht mehr zu- mutbar ist. Dass sie für ihr „selbstbestimm- tes erwachsenes Leben“ nunmehr pendeln muss, stört den OGH jedenfalls nicht – Frei- heit hat nun mal nicht nur Vorteile.

(OGH 3. 6. 2020, 5 Ob 80/20 f)

Zu viel frische Luft

Jeder Wohnungseigentümer ist dankbar für Mieter, die fleißig lüften – dies hatte sich eine Mieterin anscheinend besonders zu Herzen genommen und nicht nur in der ei- genen Wohnung, sondern auch durch Öff- nen der Gangfenster das Haus mit Frisch- luft versorgt. Das exzessive Lüften der Dame wäre vermutlich halb so schlimm ge- wesen – wäre es nicht Winter und durch die stundenlange Dauerbelüftung in einer ande- ren Wohnung trotz Beheizung „kalt“. Dies begründet zwar grundsätzlich eine erhebli- che Störung des friedlichen Zusammenle- bens und dadurch auch einen Kündigungs- grund nach § 30 Abs 2 Z 3 2. Fall MRG – je- doch wurde dieses kühle Verhalten nach ei- ner Abmahnung und Versperrung der Fens- ter nicht als unleidliches Verhalten gese- hen, das zur Kündigung berechtigt. Die Eis- königin darf also bleiben.

(OGH 24. 6. 2020, 1 Ob 113/20 d)

Ein scheinbar freiheitsliebender Vermieter hatte das Dach eines Wohnhauses abgetra- gen und Fenster leerstehender Wohnungen provisorisch abgedeckt und somit „abge- dichtet“. Er hat sich mit diesen Arbeiten je- doch wohl etwas zu weit aus dem Fenster gelehnt; denn nicht umsonst handelt es sich bei Provisorien um Übergangslösungen. So haben das auch die Richter des Obersten Gerichtshofs beurteilt: Die gesetzten Maß- nahmen entsprechen nicht den notwendi- gen Erhaltungsarbeiten, die der Vermieter gesetzlich vorzunehmen hat. Die Ausfüh- rung als Erhaltungsarbeit muss zumindest mehrjährigen Bestand haben; das kann bei einer voraussichtlichen Bestandsdauer von zwei Jahren jedenfalls ausgeschlossen werden. Als Konsequenz bleibt die Ver- pflichtung zum Wiedereinbau der Fenster sowie die Wiederherstellung des Daches. Mit dieser Entscheidung ist dem Vermieter wohl fast die Decke auf den Kopf gefallen.

(OGH 14. 4. 2020, 5 Ob 2/20 k)

Kein Dach

über dem Kopf

Was privat ist, soll auch privat bleiben …

… dieser Grundsatz ist besonders wichtig, wenn es um die eigenen vier Wände geht. Nicht nur Einbrecher und Co. verstoßen ge- gen das ausschließliche Nutzungsrecht von Wohnungseigentümern – sondern auch wer gegen den Willen des Wohnungseigentü- mers einen Schlüssel oder eine Keycard zur Wohnung besitzt oder nachträglich her- stellt. Im Anlassfall für diese gerichtliche Klarstellung hatte eine Dame, die offiziell nicht Verwalterin der Liegenschaft war, aber im Auftragsverhältnis mehrere Woh- nungen verwaltete, durch General-Key- cards die Möglichkeit, in alle anderen Woh- nungen zu gelangen sowie weitere Key- cards zu kodieren. Der OGH kam dem Recht auf Privatsphäre nach, indem er die Ver- nichtung der General-Keycards sowie eine einstweilige Verfügung gegen Neukodierun- gen billigte.

(OGH 8. 4. 2020, 8 Ob 139/19 b)

Beim Vereinbaren eines Kündigungsgrundes sind dem Vermieter kaum Grenzen gesetzt, ob diese Gründe dann aber durchsetzbar sind, stellt sich erst im Ernstfall heraus. Im vorliegenden Fall wurde zwischen den Par- teien des Mietvertrags die Haltung von Tie- ren abstrakt als Kündigungsgrund verein- bart. Trotz dieses Verbots hielt sich zeitwei- se ein Hund in der Wohnung der Mieterin auf. Dies ging dem Vermieter wohl tierisch auf die Nerven und er veranlasste die Kün- digung. Die Mieterin hätte aber lieber einen Sack Flöhe gehütet, als die Kündigung ein- fach hinzunehmen, und konnte den Raus- wurf verhindern, denn dem Vermieter man- gelte es am gesetzlichen Erfordernis des wichtigen Interesses an der Aufkündigung. Zwar heißt es: Hunde, die bellen, beißen nicht – dieser hat aber weder das eine noch das andere gemacht, wodurch eine Kündi- gung nicht gerechtfertigt war.

(OGH 27. 2. 2020, 2 Ob 134/19 y)

Ein Kündigungsgrund geht vor die Hunde

Anna Schimmer, Manuela Maurer- Kollenz, Simone Maier-Hülle und Gabriel Eder arbeiten bei Müller Partner Rechtsanwälte.

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