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Recht kurios

Die einen sind notorische Frischluftliebhaber, die anderen tragen das Dach eines Hauses ab. Dagegen wirken die Kündigungsmotive „Hundebesitzer“ und „Omas Liebling“, um sich von unliebsamen Mietern zu befreien, fast schon gewöhnlich. Die Autorinnen haben kuriose Fälle aus der Immobilien-Rechtssprechung gesammelt.

Kündigungsgrund: „Omas Liebling“

Eine 29-jährige Mieterin bekommt nicht nur Omas geliebte Hausmannskost, sondern auch ihre Eigentumswohnung. Dass diese bereits vermietet ist, stellt kein Problem dar – das Zauberwort: Eigenbedarf. Der OGH bejaht dies für die junge Erwachsene, da der knapp 30-Jährigen ein Zusammenle- ben mit zwei Geschwistern und den Eltern in einer 100-m2-Wohnung nicht mehr zu- mutbar ist. Dass sie für ihr „selbstbestimm- tes erwachsenes Leben“ nunmehr pendeln muss, stört den OGH jedenfalls nicht – Frei- heit hat nun mal nicht nur Vorteile.

(OGH 3. 6. 2020, 5 Ob 80/20 f)

Zu viel frische Luft

Jeder Wohnungseigentümer ist dankbar für Mieter, die fleißig lüften – dies hatte sich eine Mieterin anscheinend besonders zu Herzen genommen und nicht nur in der ei- genen Wohnung, sondern auch durch Öff- nen der Gangfenster das Haus mit Frisch- luft versorgt. Das exzessive Lüften der Dame wäre vermutlich halb so schlimm ge- wesen – wäre es nicht Winter und durch die stundenlange Dauerbelüftung in einer ande- ren Wohnung trotz Beheizung „kalt“. Dies begründet zwar grundsätzlich eine erhebli- che Störung des friedlichen Zusammenle- bens und dadurch auch einen Kündigungs- grund nach § 30 Abs 2 Z 3 2. Fall MRG – je- doch wurde dieses kühle Verhalten nach ei- ner Abmahnung und Versperrung der Fens- ter nicht als unleidliches Verhalten gese- hen, das zur Kündigung berechtigt. Die Eis- königin darf also bleiben.

(OGH 24. 6. 2020, 1 Ob 113/20 d)

Ein scheinbar freiheitsliebender Vermieter hatte das Dach eines Wohnhauses abgetra- gen und Fenster leerstehender Wohnungen provisorisch abgedeckt und somit „abge- dichtet“. Er hat sich mit diesen Arbeiten je- doch wohl etwas zu weit aus dem Fenster gelehnt; denn nicht umsonst handelt es sich bei Provisorien um Übergangslösungen. So haben das auch die Richter des Obersten Gerichtshofs beurteilt: Die gesetzten Maß- nahmen entsprechen nicht den notwendi- gen Erhaltungsarbeiten, die der Vermieter gesetzlich vorzunehmen hat. Die Ausfüh- rung als Erhaltungsarbeit muss zumindest mehrjährigen Bestand haben; das kann bei einer voraussichtlichen Bestandsdauer von zwei Jahren jedenfalls ausgeschlossen werden. Als Konsequenz bleibt die Ver- pflichtung zum Wiedereinbau der Fenster sowie die Wiederherstellung des Daches. Mit dieser Entscheidung ist dem Vermieter wohl fast die Decke auf den Kopf gefallen.

(OGH 14. 4. 2020, 5 Ob 2/20 k)

Kein Dach

über dem Kopf

Was privat ist, soll auch privat bleiben …

… dieser Grundsatz ist besonders wichtig, wenn es um die eigenen vier Wände geht. Nicht nur Einbrecher und Co. verstoßen ge- gen das ausschließliche Nutzungsrecht von Wohnungseigentümern – sondern auch wer gegen den Willen des Wohnungseigentü- mers einen Schlüssel oder eine Keycard zur Wohnung besitzt oder nachträglich her- stellt. Im Anlassfall für diese gerichtliche Klarstellung hatte eine Dame, die offiziell nicht Verwalterin der Liegenschaft war, aber im Auftragsverhältnis mehrere Woh- nungen verwaltete, durch General-Key- cards die Möglichkeit, in alle anderen Woh- nungen zu gelangen sowie weitere Key- cards zu kodieren. Der OGH kam dem Recht auf Privatsphäre nach, indem er die Ver- nichtung der General-Keycards sowie eine einstweilige Verfügung gegen Neukodierun- gen billigte.

(OGH 8. 4. 2020, 8 Ob 139/19 b)

Beim Vereinbaren eines Kündigungsgrundes sind dem Vermieter kaum Grenzen gesetzt, ob diese Gründe dann aber durchsetzbar sind, stellt sich erst im Ernstfall heraus. Im vorliegenden Fall wurde zwischen den Par- teien des Mietvertrags die Haltung von Tie- ren abstrakt als Kündigungsgrund verein- bart. Trotz dieses Verbots hielt sich zeitwei- se ein Hund in der Wohnung der Mieterin auf. Dies ging dem Vermieter wohl tierisch auf die Nerven und er veranlasste die Kün- digung. Die Mieterin hätte aber lieber einen Sack Flöhe gehütet, als die Kündigung ein- fach hinzunehmen, und konnte den Raus- wurf verhindern, denn dem Vermieter man- gelte es am gesetzlichen Erfordernis des wichtigen Interesses an der Aufkündigung. Zwar heißt es: Hunde, die bellen, beißen nicht – dieser hat aber weder das eine noch das andere gemacht, wodurch eine Kündi- gung nicht gerechtfertigt war.

(OGH 27. 2. 2020, 2 Ob 134/19 y)

Ein Kündigungsgrund geht vor die Hunde

Anna Schimmer, Manuela Maurer- Kollenz, Simone Maier-Hülle und Gabriel Eder arbeiten bei Müller Partner Rechtsanwälte.

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