Das

Büros

Die Frage nach der künftigen Rolle des Homeoffice wird ger- ne öffentlich diskutiert. Sie ist aber tatsächlich eine der zen- tralsten in der Immobilienwirtschaft. Die nun möglicherwei- se anstehenden Veränderungen haben Einfluss auf Milliar- den Euro Investments – und auf unser künftiges Leben. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) errechnete schon im Juni ordentliche Einbrüche bei den Büroraummieten und ergo bei den Kaufpreisen von Office-Immobilien. Das Institut setzte dafür die Bürospitzenmieten und die BIP-Daten in Kor- relation, um zu analysieren, welche Städte das höchste Rückschlagpotenzial haben. Wien sieht in dieser Betrach- tung plötzlich nicht so stabil aus, wie bis dato angenommen. Obwohl der prognostizierte Rückgang des BIP in Österreich am geringsten ausfällt, sind die Schwankungsbreiten bei den Mieten beachtlich. Konkret bedeutet die Berechnung, dass in Wien die Spitzenbüros um gut 18 Prozent billiger ver- mietet werden als im Vorjahr. Gemäßigter schockiert die Re- search-Abteilung von Catella. Sie berichtet von einem erwar- teten Büroflächenrückgang von einem bis zehn Prozent.

Gegenthese: Kurzfristig mehr Bedarf

Es gibt aber auch eine Gegenthese. Zumindest kurzfristig werde es mehr Büroraum brauchen, so die Annahme, weil Abstandsregelungen und Flexibilität mehr Fläche erfor- dern und nun, nach der „Hurra, wir stellen uns einen Wuzler in die Lobby“-Phase, wieder die gesamte Büro- landschaft umgekrempelt werden muss. Mittelfristig und längerfristig rechnen aber immer mehr Experten mit ei- nem Rückgang der benötigten klassischen Büroflächen. Mehr als die Hälfte der vom ifo-Institut befragten Unter- nehmen in Deutschland will Homeoffice dauerhaft eta- blieren. Immer mehr Untersuchungen zeigen, dass so- wohl Chefs als auch Mitarbeiter sich eine Arbeitsplatz- Mischung aus klassischem Büro und anderen Orten wün- schen. „Das stellt uns vor viele Aufgaben. Wir müssen überlegen, wie die Rahmenbedingungen im Homeoffice zu sein haben und wie das Büro der Zukunft dann aus- sieht“, sagt Peter Engert, Geschäftsführer der Österreichi- schen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), die im Juli eine Arbeitsgruppe zum Thema „Woh- nen und Arbeiten“ gegründet hat. „Ziel ist, radikale An- sätze zu entwerfen und klare Forderungen zu stellen, wie Arbeiten und Wohnen miteinander korrespondieren kann und muss“, so Engert.

Neue Qualitäten im Büro

Die bloße Frage nach dem Flächenbedarf sei aber ohne- hin zu kurz gegriffen, so Engert. Wer die sich anbahnen- den Trends weiterdenkt, werde erkennen, dass es nicht allein um die Quantität von Arbeitsfläche geht. „Dabei entscheidet gar nicht die Quadratmeterzahl, sondern in erster Linie die Qualität der Fläche über deren Zukunfts- fähigkeit“, heißt es beim Beratungshaus Drees & Sommer. „Das Büro der Zukunft sei individuell, flexibel und ortsun- gebunden.“ Denn Covid beschleunigt vielleicht auch die Entwicklung des Büros vom puristischen Arbeitsplatz „zum Zentrum für Kommunikation“, so Engert. „Wir müs- sen das Büro der Zukunft als Begegnungsraum zum Netz- werken, als Fläche für Kooperation und Kreativität be- greifen.“ Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) stimmt ein: „Viele Firmen sehen Büros immer mehr als einen Ort des kreativen Austauschs, we- niger als reine Arbeitsstätte.“ Eine andere Architektur, die Kreativität und Austausch fördert, sei gefragt. Erste Ansätze waren ja schon erkennbar. Vor 15 Jahren noch war alles, was wohnlich gewirkt hat, ein Tabu für Büros, nun kommen immer mehr Ansätze, die das Wohlfühlen berücksichtigen.

Homeoffice alleine ist nicht die Lösung

73 Prozent der Unternehmen, die während der Pandemie verstärkt auf das Arbeiten von zuhause setzten, planen auch in Zukunft, mehr davon anzubieten. Obendrein will die Hälfte der Unternehmen, die ihr Homeoffice bislang nicht hochgefahren hatten, künftig mehr Möglichkeiten einräumen. Auch bei Unternehmen, die befürchten, dass Mitarbeiter im Homeoffice weniger produktiv sind, pla- nen 61 Prozent, umfangreichere Möglichkeiten der Heim- arbeit einzuräumen. Das sind die Ergebnisse einer Studie des ifo Instituts, die ganz klar für das Arbeiten zuhause sprechen. Oder auch nicht. Denn wer nicht im Büro arbei- tet, muss nicht zwangsläufig im Homeoffice sitzen. Bei- spiel Siemens. Dort soll ja mehr als die Hälfte der Mitar- beiter an zwei bis drei Tagen pro Woche nicht im Büro ar- beiten, beschloss der Vorstand. Aber auch nicht unbe- dingt zuhause. Mobilität lautet das Zauberwort. Ob im Park, im Hotel, in Seminarfacilities oder im Co-Working – die Wissensarbeit ist überall zuhause. „Arbeitsplätze in Co-Working Spaces anzumieten, zahlt sich auch für Un- ternehmen aus – nicht nur als Incentive für die eigenen Mitarbeiter. Grob gesagt liegen die Kosten für einen Ar- beitsplatz im Co-Working Space rund um die Hälfte nied- riger als die kalkulatorischen Kosten im eigenen Büro“, wirbt Tobias Kollewe, Präsident des Bundesverbandes Co- Working Spaces Deutschland e. V. (BVCS). Die Zahl der Co-Working Spaces in Deutschland hat sich in den ver- gangenen 24 Monaten vervierfacht – ganz ohne Virus.

Hotels und Erdgeschossflächen

Auch andere Orte können durch den Trend intelligent wieder belebt werden. Dorint Hotels & Resorts haben schon im April flink ein eigenes Produkt entwickelt. „Wenn Homeoffice für Sie keine Alternative ist, dann fin- den Sie bei uns einen ruhigen Arbeitsplatz mit den An- nehmlichkeiten eines Hotels“, wirbt die Kette auf ihrer Website. Für 59 Euro pro Tag bekommt man einen Ar- beitsplatz in einem Hotelzimmer von 7 bis 19 Uhr, WLAN und Druckerservice, Obst und ein individuelles Frühstück oder Mittagessen am Zimmer. „Damit können wir unsere Kapazitäten etwas mehr auslasten und so die Arbeitsplät- ze unserer Mitarbeiter sichern“, erläutert Jörg T. Böckeler die Idee vom individuellen „Hoteloffice“. Für Hotelbetrei- ber bedeutet das, dass sie sich in Zukunft wesentlich stär- ker auf die Arbeitsbedürfnisse ihrer Gäste werden ein- stellen müssen, fasst ein Beitrag zur Zukunft des Hotels von Engel & Völkers zusammen. Weiter heißt es: „Mit ein paar langweilig gestalteten Konferenzräumen wird das nicht getan sein. Die Überlegungen müssen vielmehr in die Richtung gehen, aus einem Hotel-Schlafzimmer bei Bedarf einen Hotel-Arbeitsplatz zu machen. Das bedeutet völlig neue Herausforderungen in Bezug auf die Raumge- staltung und Innenausstattung von Hotels.“

Erdgeschoss-Leerstand nutzen

Auch leer stehende Erdgeschosslokale könnten endlich einer sinnvollen Nutzung zugeführt werden. Mittels App könnte ein Betreiber wie die Stadt Wien oder die Wirt- schaftskammer sogar Arbeitszonen mit einheitlichen Standards zur Verfügung stellen. Dann kann immer und überall eingecheckt und gearbeitet werden. Welchen Ein- fluss die neue Arbeitswelt auf Wohnungen selbst und auf deren Grundrisse hat, darüber sind sich Experten noch kaum einig. Dass jeder gerne ein Arbeitszimmer haben möchte und viel Terrasse und Balkon, sei nachvollziehbar, heißt es aus der Branche, wer das aber bezahlen soll, sei halt nicht geklärt. In Berlin wird von einem Wohnprojekt berichtet, das nur gewidmet wird, wenn am Dach – statt eines Penthauses – Büroeinheiten für die Bewohner er- richtet werden. Damit wäre eine räumliche Trennung von der Wohnung gegeben, viel Glas würde eine Verbindung zwischen den einzelnen Nutzern schaffen und dennoch dem Wunsch nach Autonomie und den Sicherheitsanfor- derungen entsprechen.

Neue Standorte

Mit dieser neuen Art, Büros zu denken, werden jedenfalls Standorte neu definiert. Die besten Lagen würden wohl stabil bleiben. Dennoch könnten sich Büros auch von den Innenstädten in die Vororte verlagern, sie könnten dezen- tral werden – ob in Form von Firmenstützpunkten, Ar- beits-Hubs oder als Co-Working-Anmietung. In New York haben die Banken etwa schon längst den Financial District in Lower Manhattan verlassen und sind mit ihren bürokratischen Einheiten den Bewohnern zum Beispiel in New Jersey entgegengekommen. Wer hätte vor 20 Jahren gedacht, dass die Wall Street eine Wohngegend werden würde?

Bene hat schnell reagiert und nimmt mit der flexiblen Designlinie PORTS ein wenig vorweg, was noch viel radikaler kommen könnte: Das Büro als multifunktionaler Treffpunkt. Und als Ergänzung zu Homeoffice und Remote Work.

Tschüss, Schreibtisch!

Das Firmenbüro der

Wissensgesellschaft ist

Tanzfläche für Ideen,

privates Kaffeehaus,

Förderraum für

Kommunikation und

Ideen.