Die Arbeit verändert sich. In Zukunft arbeiten wirdezentral: zuhause, in Co-Working-Räumen,Hotelzimmern und in neu designten Büros, die Flächenfür Kommunikation und Kreativität sind.
Das
Ende
DEs
Büros
Naht
Das Büro soll sich ändern?Shocking! Der Trend,ortsunabhängig zuarbeiten, war schon vorCovid da und wird nundramatisch verstärkt – mitmehrfachen Auswirkungen.
Die Frage nach der künftigen Rolle des Homeoffice wird ger-ne öffentlich diskutiert. Sie ist aber tatsächlich eine der zen-tralsten in der Immobilienwirtschaft. Die nun möglicherwei-se anstehenden Veränderungen haben Einfluss auf Milliar-den Euro Investments – und auf unser künftiges Leben. DasInstitut der deutschen Wirtschaft (IW) errechnete schon imJuni ordentliche Einbrüche bei den Büroraummieten undergo bei den Kaufpreisen von Office-Immobilien. Das Institutsetzte dafür die Bürospitzenmieten und die BIP-Daten in Kor-relation, um zu analysieren, welche Städte das höchsteRückschlagpotenzial haben. Wien sieht in dieser Betrach-tung plötzlich nicht so stabil aus, wie bis dato angenommen.Obwohl der prognostizierte Rückgang des BIP in Österreicham geringsten ausfällt, sind die Schwankungsbreiten beiden Mieten beachtlich. Konkret bedeutet die Berechnung,dass in Wien die Spitzenbüros um gut 18 Prozent billiger ver-mietet werden als im Vorjahr. Gemäßigter schockiert die Re-search-Abteilung von Catella. Sie berichtet von einem erwar-teten Büroflächenrückgang von einem bis zehn Prozent.
Gegenthese: Kurzfristig mehr Bedarf
Es gibt aber auch eine Gegenthese. Zumindest kurzfristigwerde es mehr Büroraum brauchen, so die Annahme, weilAbstandsregelungen und Flexibilität mehr Fläche erfor-dern und nun, nach der „Hurra, wir stellen uns einenWuzler in die Lobby“-Phase, wieder die gesamte Büro-landschaft umgekrempelt werden muss. Mittelfristig undlängerfristig rechnen aber immer mehr Experten mit ei-nem Rückgang der benötigten klassischen Büroflächen.Mehr als die Hälfte der vom ifo-Institut befragten Unter-nehmen in Deutschland will Homeoffice dauerhaft eta-blieren. Immer mehr Untersuchungen zeigen, dass so-wohl Chefs als auch Mitarbeiter sich eine Arbeitsplatz-Mischung aus klassischem Büro und anderen Orten wün-schen. „Das stellt uns vor viele Aufgaben. Wir müssenüberlegen, wie die Rahmenbedingungen im Homeofficezu sein haben und wie das Büro der Zukunft dann aus-sieht“, sagt Peter Engert, Geschäftsführer der Österreichi-schen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft(ÖGNI), die im Juli eine Arbeitsgruppe zum Thema „Woh-nen und Arbeiten“ gegründet hat. „Ziel ist, radikale An-sätze zu entwerfen und klare Forderungen zu stellen, wieArbeiten und Wohnen miteinander korrespondierenkann und muss“, so Engert.
Neue Qualitäten im Büro
Die bloße Frage nach dem Flächenbedarf sei aber ohne-hin zu kurz gegriffen, so Engert. Wer die sich anbahnen-den Trends weiterdenkt, werde erkennen, dass es nichtallein um die Quantität von Arbeitsfläche geht. „Dabeientscheidet gar nicht die Quadratmeterzahl, sondern inerster Linie die Qualität der Fläche über deren Zukunfts-fähigkeit“, heißt es beim Beratungshaus Drees & Sommer.„Das Büro der Zukunft sei individuell, flexibel und ortsun-gebunden.“ Denn Covid beschleunigt vielleicht auch dieEntwicklung des Büros vom puristischen Arbeitsplatz„zum Zentrum für Kommunikation“, so Engert. „Wir müs-sen das Büro der Zukunft als Begegnungsraum zum Netz-werken, als Fläche für Kooperation und Kreativität be-greifen.“ Michael Voigtländer vom Institut der deutschenWirtschaft (IW) stimmt ein: „Viele Firmen sehen Bürosimmer mehr als einen Ort des kreativen Austauschs, we-niger als reine Arbeitsstätte.“ Eine andere Architektur,die Kreativität und Austausch fördert, sei gefragt. ErsteAnsätze waren ja schon erkennbar. Vor 15 Jahren nochwar alles, was wohnlich gewirkt hat, ein Tabu für Büros,nun kommen immer mehr Ansätze, die das Wohlfühlenberücksichtigen.
Homeoffice alleine ist nicht die Lösung
73 Prozent der Unternehmen, die während der Pandemieverstärkt auf das Arbeiten von zuhause setzten, planenauch in Zukunft, mehr davon anzubieten. Obendrein willdie Hälfte der Unternehmen, die ihr Homeoffice bislangnicht hochgefahren hatten, künftig mehr Möglichkeiteneinräumen. Auch bei Unternehmen, die befürchten, dassMitarbeiter im Homeoffice weniger produktiv sind, pla-nen 61 Prozent, umfangreichere Möglichkeiten der Heim-arbeit einzuräumen. Das sind die Ergebnisse einer Studiedes ifo Instituts, die ganz klar für das Arbeiten zuhausesprechen. Oder auch nicht. Denn wer nicht im Büro arbei-tet, muss nicht zwangsläufig im Homeoffice sitzen. Bei-spiel Siemens. Dort soll ja mehr als die Hälfte der Mitar-beiter an zwei bis drei Tagen pro Woche nicht im Büro ar-beiten, beschloss der Vorstand. Aber auch nicht unbe-dingt zuhause. Mobilität lautet das Zauberwort. Ob imPark, im Hotel, in Seminarfacilities oder im Co-Working –die Wissensarbeit ist überall zuhause. „Arbeitsplätze inCo-Working Spaces anzumieten, zahlt sich auch für Un-ternehmen aus – nicht nur als Incentive für die eigenenMitarbeiter. Grob gesagt liegen die Kosten für einen Ar-beitsplatz im Co-Working Space rund um die Hälfte nied-riger als die kalkulatorischen Kosten im eigenen Büro“,wirbt Tobias Kollewe, Präsident des Bundesverbandes Co-Working Spaces Deutschland e. V. (BVCS). Die Zahl derCo-Working Spaces in Deutschland hat sich in den ver-gangenen 24 Monaten vervierfacht – ganz ohne Virus.
Hotels und Erdgeschossflächen
Auch andere Orte können durch den Trend intelligentwieder belebt werden. Dorint Hotels & Resorts habenschon im April flink ein eigenes Produkt entwickelt.„Wenn Homeoffice für Sie keine Alternative ist, dann fin-den Sie bei uns einen ruhigen Arbeitsplatz mit den An-nehmlichkeiten eines Hotels“, wirbt die Kette auf ihrerWebsite. Für 59 Euro pro Tag bekommt man einen Ar-beitsplatz in einem Hotelzimmer von 7 bis 19 Uhr, WLANund Druckerservice, Obst und ein individuelles Frühstückoder Mittagessen am Zimmer. „Damit können wir unsereKapazitäten etwas mehr auslasten und so die Arbeitsplät-ze unserer Mitarbeiter sichern“, erläutert Jörg T. Böckelerdie Idee vom individuellen „Hoteloffice“. Für Hotelbetrei-ber bedeutet das, dass sie sich in Zukunft wesentlich stär-ker auf die Arbeitsbedürfnisse ihrer Gäste werden ein-stellen müssen, fasst ein Beitrag zur Zukunft des Hotelsvon Engel & Völkers zusammen. Weiter heißt es: „Mit einpaar langweilig gestalteten Konferenzräumen wird dasnicht getan sein. Die Überlegungen müssen vielmehr indie Richtung gehen, aus einem Hotel-Schlafzimmer beiBedarf einen Hotel-Arbeitsplatz zu machen. Das bedeutetvöllig neue Herausforderungen in Bezug auf die Raumge-staltung und Innenausstattung von Hotels.“
Erdgeschoss-Leerstand nutzen
Auch leer stehende Erdgeschosslokale könnten endlicheiner sinnvollen Nutzung zugeführt werden. Mittels Appkönnte ein Betreiber wie die Stadt Wien oder die Wirt-schaftskammer sogar Arbeitszonen mit einheitlichenStandards zur Verfügung stellen. Dann kann immer undüberall eingecheckt und gearbeitet werden. Welchen Ein-fluss die neue Arbeitswelt auf Wohnungen selbst und aufderen Grundrisse hat, darüber sind sich Experten nochkaum einig. Dass jeder gerne ein Arbeitszimmer habenmöchte und viel Terrasse und Balkon, sei nachvollziehbar,heißt es aus der Branche, wer das aber bezahlen soll, seihalt nicht geklärt. In Berlin wird von einem Wohnprojektberichtet, das nur gewidmet wird, wenn am Dach – statteines Penthauses – Büroeinheiten für die Bewohner er-richtet werden. Damit wäre eine räumliche Trennung vonder Wohnung gegeben, viel Glas würde eine Verbindungzwischen den einzelnen Nutzern schaffen und dennochdem Wunsch nach Autonomie und den Sicherheitsanfor-derungen entsprechen.
Neue Standorte
Mit dieser neuen Art, Büros zu denken, werden jedenfallsStandorte neu definiert. Die besten Lagen würden wohlstabil bleiben. Dennoch könnten sich Büros auch von denInnenstädten in die Vororte verlagern, sie könnten dezen-tral werden – ob in Form von Firmenstützpunkten, Ar-beits-Hubs oder als Co-Working-Anmietung. In New Yorkhaben die Banken etwa schon längst den FinancialDistrict in Lower Manhattan verlassen und sind mit ihrenbürokratischen Einheiten den Bewohnern zum Beispiel inNew Jersey entgegengekommen. Wer hätte vor 20 Jahrengedacht, dass die Wall Street eine Wohngegend werdenwürde?
Bene hat schnell reagiert und nimmt mit derflexiblen Designlinie PORTS ein wenig vorweg, wasnoch viel radikaler kommen könnte: Das Büro alsmultifunktionaler Treffpunkt. Und als Ergänzung zuHomeoffice und Remote Work.
In einer Studie hat der Immobilien-Dienstleister Savills 1.269 Büroangestelltebefragt, womit sie zufrieden sind und was siesich in ihrem Büro anders vorstellen.
Traumbüro erhöht Pendelbereitschaft
Drei Viertel der Teilnehmer würden für ihrTraumbüro sogar einen längeren Arbeitsweg inKauf nehmen, obwohl der Wunsch nachweniger Pendlerverkehr eigentlich an ersterStelle steht. Selbst diejenigen, die aktuellmehr als 30 Minuten für die Fahrt benötigen,würden für den perfekten Arbeitsplatz längereWegstrecken akzeptieren.
Arbeiten mit allen Sinnen
Anhand von 42 Kriterien wurde überprüft, wasdem Büroangestellten von heute wichtig ist.Statt Tischfußball und Cafélounge sind esallem voran die Basics, die stimmen müssen:Sauberkeit (88%), Lichtverhältnisse (87%),Geräuschpegel (87%), Luftqualität (86%),Temperatur (85%) und Gerüche (82%). Zudemsind ein ruhiger Ort zum Arbeiten, der Komfortdes Arbeitsplatzes, kurze Arbeitswege und einstabiles WLAN entscheidend.
Partizipation und Wahlfreiheit
Bei der Frage, womit die Angestelltenzufrieden sind und wo noch Handlungsbedarfbesteht, gibt es zahlreiche Ansatzpunkte imKleinen. Hierzu zählen Duschen (37%Unzufriedene), Fahrradstellplätze (32%),Grünpflanzen (25%) und – am wichtigsten –der Geräuschpegel (21%). Darüber hinausdeuten die Befragungsergebnisse darauf hin,dass es für Unternehmen zwei großeStellschrauben für zufriedenere Mitarbeitergibt: Partizipation und Wahlfreiheit. Mehr alsein Drittel der Befragten würde gerne freierüber den eigenen Arbeitsort entscheidendürfen. Knapp ein Drittel der Befragten gab an,vom Arbeitgeber bei der Konzeption derBüroumgebung einbezogen worden zu sein –78% davon sind zufrieden. Von allen anderenist nur die Hälfte zufrieden.