Digitale Immobilien- finanzierung

Mit Ende Juni wurde das erste digitale Immo-Investmentprojekt von Black Manta mittels Token und Blockchain finanziert. Rechtlich gesehen hat digitale Immobilienfinanzierung mehr mit Wertpapieren als mit Kryptowährungen zu tun, weiß Rechtsanwalt Christoph Urbanek.

Neben den bereits bekannten klassischen Crowdfunding- Modellen kommen nun vermehrt sogenannte Security To- ken Offerings (kurz „STO“) hinzu. Hierbei wird mittels ei- nes auf Blockchain emittierten Tokens Geld eingesam- melt. Token sind dabei nicht zu verwechseln mit den be- reits bekannten Kryptowährungen, auch „Coins“ genannt. Für die Immobilienfinanzierung relevant sind vor allem die sogenannten Security Token. Die Zeiten, in denen Blockchain-Produkte aufgrund vermeintlich fehlender Re- gularien gemieden wurden, ist spätestens seit Aufkom- men der Token verschwunden. Es handelt sich bei Securi- ty Token nämlich nach herrschender Ansicht um Wertpa- piere, die einen – meist schuldrechtlichen – Anspruch ge- genüber der emittierenden Gesellschaft verbriefen.


Anerkannte Rechtsinstitute

Technisch betrachtet sind Token Einträge im Kontenbuch einer Blockchain, wobei sie dem jeweiligen Verfügungs- berechtigten gewisse Rechte vermitteln. Rechtlich gese- hen setzt der Token somit auf bestehende und anerkann- te Rechtsinstitute, insbesondere die im Kapitalmarkt- recht verankerten Regeln für Wertpapiere, die entspre- chend etabliert und europarechtlich harmonisiert sind. Token bewegen sich daher nicht in einem unregulierten oder gar rechtsfreien Raum. Ganz im Gegenteil gibt es hierbei zahlreiche aufsichtsrechtliche Themen zu beden- ken, allen voran die genannten kapitalmarktrechtlichen Vorschriften. Im Zuge des öffentlichen Angebots des be- reits genannten STO werden die Security Token der brei- ten Masse angeboten. Hierfür ist grundsätzlich ein Kapi- talmarktprospekt zu erstellen, in Ausnahmefällen genügt auch ein Informationsblatt.


Variante Equity Token

Die Security Token können hierbei beliebig ausgestaltet werden, verbriefen meistens jedoch ein Recht, am Ge- winn und Verlust sowie an den stillen Reserven und dem Unternehmenswert der Gesellschaft zu partizipieren. Oft- mals sind die angebotenen Token nachrangig ausgestal- tet, sodass – ähnlich dem Crowdinvesting-Modell – Zah- lungen an Investoren so lange ausgesetzt werden können, bis die rechnerische Überschuldung der emittierenden Gesellschaft beseitigt ist. Je nach Ausgestaltungsart kann das investierte Geld über die Ausgabe von Genussrechten allerdings sowohl als Eigen- als auch Fremdkapital bilan- ziert werden und ist daher als „hybrides“ Kapital äußert attraktiv für die Finanzierung von Unternehmen.


Eine Variante sind sogenannte Equity Token, welche zum Ziel haben, den Investoren direktes Eigentum an Immobi- lien zu verschaffen. Dies ist jedoch noch unerprobt und es gibt derzeit noch einige Hürden zu überwinden. Der Vor- teil der schnellen Übertragbarkeit von Token steht insbe- sondere im Widerspruch zur grundbücherlichen Eintra- gung von Rechten an Immobilien, weswegen derzeit ledig- lich Treuhandlösungen existieren. Ein vollwertiger Equity Token wird jedenfalls in Österreich noch Zeit brauchen. Zusammenfassend kann man sagen, dass Unternehmen durch die mannigfaltige Ausgestaltungsmöglichkeit der Token neben steuerrechtlichen und marketingtechni- schen Aspekten ein neues Instrument der Kapitalbeschaf- fung an die Hand bekommen haben, um das wohl bald ein Hype als digitale Finanzierungsform ausbrechen wird.

Christoph Urbanek ist Rechtsanwalt und Partner in der Finance & Projects Gruppe im Wiener Büro von DLA Piper. Er hat sich auf die Beratung in allen Schlüsselbereichen des Projekt- und Finanzierungssektors spezialisiert.

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