Tipps FÜR DIE

VERTRAGSGESTALTUNG

BEIM ZINSHAUS-KAUF

Johannes Reich-Rohrwig, Partner bei CMS in Wien und Professor am Juridicum der Universität Wien, hat 600 Kaufverträge von Zinshäusern untersucht. In diesem Gastbeitrag verrät er, was dabei häufig schlampig geregelt wird und wie man es besser macht.

Wer denkt, dass in Kaufverträgen für Zinshäuser rechtliche Lücken eine Ausnahme darstellen, liegt falsch. Die Verträge sind zwar oft auf solidem Fundament gebaut, bei näherer Betrachtung beginnt die Fassade aber sprichwörtlich zu brö- ckeln. Denn laut aktueller Studie der Rechtsanwaltskanzlei CMS sind Zinshaus-Käufe überraschend oft unklar oder un- zureichend geregelt.


Grundlage für die folgenden Tipps von Johannes Reich-Rohr- wig bildet seine nun vorliegende Studie, in der er insgesamt 600 Verträge über den Ankauf von Zinshäusern oder Zins- haus-Anteilen aus den Jahren 2015 bis 2020 unter die Lupe genommen und analysiert hat. Aus den Ergebnissen der Stu- die lässt sich so manche Lehre für zukünftige Käufer und Verkäufer von Zinshäusern ziehen. „Auch wenn Verkäufer und Käufer unterschiedliche Interessen haben, ist ein guter Zinshaus-Kaufvertrag wohl nur ein solcher, der beide Seiten absichert und zufriedenstellt – und damit auch möglichst wenig Spielraum für nachträgliche Streitigkeiten lässt“, so Johannes Reich-Rohrwig. Wie die CMS-Studie offenlegt, gibt es eine Vielzahl an Zinshaus-Kaufverträgen, in denen wichti- ge Dinge nicht geregelt sind. So manche Vertragsklausel hat sich darüber hinaus entweder als unklar oder sogar als nicht rechtskonform herausgestellt. Oftmals hat es den Anschein, dass die Parteien um die Reichweite der Vertragsklauseln nicht wirklich Bescheid wissen und eine intendierte Absi- cherung unterlassen. Ein Verkäufer täte auch gut daran, ne- gative Umstände und Mängel nicht nur mündlich zu erwäh- nen, sondern auch schriftlich festzuhalten.


Die Kaufpreise der Zinshäuser in den hier untersuchten Kaufverträgen liegen zwischen 400.000 Euro und knapp über 34 Millionen Euro. Bei Größenordnungen wie diesen geht es für den Käufer in erster Linie meist darum, sicherzu- gehen, den Kauf nicht „auf gut Glück“ zu tätigen, sondern das Objekt eingehend zu prüfen oder prüfen zu lassen. Was rechtlich bedeutet, dass er vom Verkäufer entsprechend voll- ständige Informationen verlangen wird. Für den Verkäufer wiederum steht einweitreichender Haftungsausschluss im Mittelpunkt, der vertraglich klar definierte Regelungen er- fordert. Dass sich bei Zinshaus-Kaufverträgen Probleme so- wohl in den großen Sachverhalten, mitunter aber auch im Detail verstecken, wird anhand dieser Punkte schnell deutlich.

Den Verkäufer des Zinshauses trifft nach dem Gesetz die Pflicht – oder zumindest muss er dafür einstehen –, ungewöhnliche Mängel oder Lasten der Liegenschaft und des Gebäudes dem Käufer offenzulegen (§ 923 ABGB). Auch sollte er sich davor hüten, das Kaufobjekt allzu rosig anzupreisen und ihm Eigenschaften beizulegen, die es nicht hat, oder vorhandene Mängel und deren Ursachen zu verharmlosen und falsch darzustellen (vgl. jüngst OGH 1 Ob 61/20g). Auch empfiehlt es sich, bei der Anpreisung und Bewerbung des Kaufobjekts durch den Verkäufer oder dessen Makler keine unrichtigen Angaben zu machen, weil der Verkäufer dafür einstehen muss (§ 922 Abs 2 ABGB). Aus Sicht des Verkäufers ist es auch zweckmäßig, dem Käufer die Möglichkeit einer Prüfung des Kaufobjekts („Due Diligence“-Prüfung) unter Beziehung von Fachleuten zu ermöglichen, weil dann der Käufer die dabei ersichtlichen negativen Eigenschaften („Mängel“) als offenkundige Mängel gegen sich gelten lassen muss, sofern ihm der Verkäufer nicht dennoch die Mängelfreiheit zusichert.

Tipp #1

Was soll

der Verkäufer beachten?

Tipp #2

Was soll der Käufer beachten?

Neben der üblichen Prüfung des Grundbuchs und der Frage, ob das Gebäude – juristisch betrachtet – Bestandteil des Grundstücks oder ein – rechtlich gesondertes – Superädifikat ist (vgl. OGH 6 Ob 38/14b), lohnt sich ein Blick in den Altlastenatlas und Verdachtsflächenkataster, in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, in den Akt der Baubehörde oder zumindest in die Baubewilligung und die Benützungsbewilligung und in alle sonstigen relevanten Bescheide. Aus Sicht des Käufers ist eine Due-Diligence-Prüfung unter Beiziehung von Baufachleuten und Rechtsexperten sinnvoll, um Eigenschaften, die den Wert der Immobilie beeinträchtigen oder eventuell diese sogar mehr oder minder entwerten könnten, rechtzeitig zu entdecken. Zugleich wird der Käufer zum Beispiel das Entwicklungspotenzial der Immobilie (zum Beispiel die Ausbaufähigkeit des Dachbodens, die erzielbare Nutzfläche und die Tatsache, dass Mieter keine Rechte am Dachboden haben) richtig beurteilen wollen. Zur Kaufprüfung gehört auch die Analyse der vorhandenen Mietverträge und der darin enthaltenen Klauseln (zum Beispiel Weitergaberechte der Mieter, Kautionen) und des Standes der Hauptmietzinsreserve. Johannes Reich-Rohrwig hat ergänzend zur Analyse der Kaufverträge eine Befragung unter den Käufern durchgeführt: Von den befragten Käufern gaben 81 Prozent an, das Kaufobjekt geprüft zu haben – entweder selbst oder unter Beiziehung von fachlich versierten Mitarbeitern oder Fachleuten. In mehr als zwei Drittel dieser Fälle fiel die Due-Diligence-Prüfung umfangreich aus, in knapp einem Drittel der Fälle war sie weniger eingehend.


Gleichwohl kann es unliebsame Überraschungen geben, und dagegen sichert nur ein „guter“ Kaufvertrag ab. Der Verkäufer strebt naturgemäß eine Vertragsregelung an, die seine Haftung endgültig regelt und den Käufer nicht zum „Nachverhandeln“ mit juristischen Argumenten einlädt, also einen umfassenden und möglichst konkreten Haftungsausschluss. Zumindest sollte aus Sicht des Käufers ein nicht zu weit gehender Gewährleistungs- und Haftungsausschluss des Verkäufers vereinbart werden. Der Käufer wird bestrebt sein, sich für ihn wichtige Eigenschaften zusichern zu lassen. Oft liegt die Kunst der Vertragsformulierung im Detail. Bei den analysierten Verträgen, die allesamt in der Phase eines – auch weiterhin – boomenden Zinshausmarktes abgeschlossen wurden, zeigt sich, dass bei den Vertragsregelungen meist der Verkäufer die bessere Verhand- lungsposition hatte und die Oberhand behielt: Nahezu alle Kaufverträge (nämlich 86 Prozent) enthalten mehr oder minder umfassende Gewährleistungsausschlüsse, in 89 Prozent der Fälle sichert der Verkäufer allerdings bestimmte, näher definierte Eigenschaften des Zinshauses zu. Aus vielen Kaufverträgen (66 Prozent) ist ablesbar, dass die Vertragsparteien versuchten, auf die eine oder andere Weise eine Anfechtung wegen „Verkürzung über die Hälfte“ – d. h. eine Anfechtung für den Fall, dass der Wert der Gegenleistung nicht einmal die Hälfte der eigenen Leistung beträgt (§ 934 ABGB) – auszuschließen oder zumindest zu erschweren. Aber nur in 37 Prozent der Verträge wird die Möglichkeit, den Vertrag wegen Irrtums anzufechten oder Preisanpassung zu verlangen, ausgeschlossen. Möchte der Verkäufer eine nachträgliche Anfechtung des Kaufvertrags durch den Käufer so weit wie möglich vermeiden, muss aber auch die Anfechtung wegen Irrtums ausgeschlossen oder zumindest die dreijährige irrtumsrechtliche Verjährungsfrist vertraglich verkürzt werden. Von der Möglichkeit, die Verjährungsfrist vertraglich zu verkürzen, haben die Vertragspartner lediglich in zwei der untersuchten 600 Verträge Gebrauch gemacht.


Die beste Absicherung des Verkäufers ist allerdings, dem Käufer Mängel oder nachteilige Eigenschaften des Zinshauses offenzulegen und diese auch im Vertrag zu erwähnen. Auch ein Hinweis auf die „Sanierungsbedürftigkeit“ des Objekts schraubt die berechtigten Erwartungen des Käufers zurück, erst recht, wenn das Gebäude als „Abbruchobjekt“ bezeichnet wird. Und eines ist klar: Bei einem Jahrzehnte oder Jahrhunderte alten Zinshaus sind gewöhnliche Alters-, Abnutzungs- und Verschleißerscheinungen des Gebäudes von der Gewährleistung sowieso nicht erfasst. Auch wird der Käufer meist nur den im Baujahr üblichen bautechnischen Standard erwarten dürfen.


Oft sollten Verkäufer dem Vertragsverfasser besser „auf die Finger schauen“ oder – wie man hier sagen müsste – „auf die Feder schauen“, also bei der Textierung kritisch mitdenken, damit der Vertrag für sie auch tatsächlich nicht durch unbedachte fehlende Regelungen dem Käufer Ansprüche ermöglicht, die eigentlich ausgeschlossen sein sollten. Hier ist insbesondere an die Haftung für Schadenersatz und für Mangelfolgeschäden sowie aus der Verletzung von Aufklärungspflichten zu denken: Und hier zeigt die Analyse der Kaufverträge, dass die meisten Kaufverträge (98 Prozent) diese dem Käufer parallel zur Verfügung stehenden Rechtsbehelfe nicht regeln und nicht ausschließen.


Und eines noch: Eine Haftung des Verkäufers wegen arglistiger Irreführung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Falls der Kaufvertrag erwähnt, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, den Kaufgegenstand eingehend zu besichtigen und unter Beiziehung von Fachleuten zu prüfen und „deshalb“ die Gewährleistung und Anfechtung oder Anpassung des Kaufvertrags wegen Irrtums ausgeschlossen wird (diese Formulierung findet sich in 3 Prozent der Fälle), so schränkt diese Formulierung die Reichweite des Gewährleistungs- und Anfech- tungsausschlusses auf solche Mängel ein, die bei der Besichtigung und ordnungsgemäßen Prüfung erkennbar waren. Der Gewährleistungsausschluss erstreckt sich bei einer solchen Formulierung nach der Judikatur nicht auf bei der Prüfung nicht erkennbare („versteckte“) Mängel (OGH RIS-Justiz RS0018555). Also ein aus Sicht des Verkäufers gerade nicht gewollter Effekt! Übrigens: Für den Käufer mag es von Interesse sein, dass nach der Judikatur allgemein gehaltene Gewährleistungsausschlüsse „im Zweifel einschränkend auszulegen“ sind (OGH RIS-Justiz).


Fazit: Der Verkäufer muss – wenn der Vertrag „wasserdicht“ sein soll – selbst daran interessiert sein, Mängel und nachteilige Eigenschaften, etwa vorhandene Baumängel, die wiederkehrend enormen Reparaturaufwand verursachen (vgl. OGH 1 Ob 183/00v), dem Käufer offenzulegen und seine Haftung dafür im Vertrag möglichst konkret auszuschließen. Zu guter Letzt will ich Ihnen die Aussage eines Käufers nicht vorenthalten: Der Käufer wies sehr lebensnah darauf hin, dass „gute und billige Immobilien, wenn der Kaufinteressent langwierig prüft, längst weg sind. Nur wer von raschem Entschluss ist, kauft billig, auch um den Preis, dass er auf diese Weise ein höheres Risiko trägt.“ Bei der Akquisition von Zinshäusern gilt es also, Geschwindigkeit und Rechtssicherheit gegeneinander abzuwägen. Am besten ist es natürlich, sie miteinander in Einklang zu bringen.

Wenn sich bei den geprüften Zinshaus-Kaufverträgen knapp die Hälfte (49 Prozent) nicht mit dem Thema Mietkautionen befassen, besteht ein gewisser Aufholbedarf. Da der Käufer mit Übernahme der Liegenschaft auch das Mietverhältnis übernimmt und folglich bei Beendigung des Mietverhältnis- ses dem Mieter die Kaution zurückzuerstatten hat, sollte die Verpflichtung des Verkäufers, erhaltene Mietkautionen dem Käufer auszuhändigen, vertraglich fixiert sein. Nur in den allerwenigsten Verträgen (2 Prozent) wird hier mitbedacht, dass dies auch in Form einer Bankgarantie erfolgen konnte.

Tipp #3

Mietkautionen

im Auge behalten

Der Verkäufer will naturgemäß sichergestellt wissen, dass der Käufer den Kaufpreis samt Nebenkosten tatsächlich zahlt oder zumindest beim Treuhänder erlegt, bevor das Eigentum für den Käufer grundbücherlich eingetragen wird: Dementsprechend haben die Käufer entweder schon vor Vertragsabschluss (26 Prozent) oder innerhalb einer vereinbarten Frist von meist bis zu einem Monat nach Vertragsabschluss den Kaufpreis zu erlegen (59 Prozent). Nur in 1 Prozent der Fälle wurde vereinbart, dass das Eigentum schon vor Kaufpreiszahlung ins Grundbuch eingetragen werden kann. Soweit die Liegenschaft mit Geldlasten, wie zum Beispiel mit Hypotheken, belastet war, wurde der Treuhänder meist (74 Prozent) angewiesen, diese aus dem Kaufpreis zu tilgen und für deren grundbücherliche Löschung zu sorgen.

Tipp #4

Kaufpreiszahlung und Lastenfreistellung des Kaufobjekts

Wenn zwischen Vertragsabschluss und dem späteren Übergabestichtag das Haus beschädigt wird, ist das grundsätzlich das Risiko des Verkäufers, für das er nach dem Gesetz Gewähr zu leisten hat (§ 1049 ABGB); insoweit enthält kein einziger der untersuchten Kaufverträge einen auch diesen Zeitraum explizit umfassenden Gewährleistungsausschluss.

Tipp #5

Gefahrenübergang und Übergabestichtag

Fazit

Die durchgeführte Studie zeigt, dass die Liste an „gut gemeinten, aber verbesserungsfähigen“ Vertragsklauseln in der Praxis deutlich länger als gedacht ist. Bei Interesse an den weiteren Ergebnissen finden Sie die Studie der Rechtsanwaltskanzlei CMS unter folgendem Link: https://cms.law/zinshauskauf