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Bauherrenmodell

Bauherrenmodell

Ab welcher Investitionssumme

macht ein Bauherren-modell Sinn?

Bei einem klassischen Bauherrenmodell (Beteiligung) liegt die Brut- toeinzahlung vor Steuer in der Regel zumindest über 100.000 Euro. Die Mindestbeteiligungen werden je nach Projektgröße und Modell ganz unterschiedlich dimensioniert. Bei größeren Publikumsmodel- len werden Beteiligungen meist ab 30 Quadratmeter herum vergeben.


Bei einem Bauherrenmodell mit Wohnungseigentum gelten in der Regel ähnliche Größenordnungen – hier wählt man ab Beginn eine bestimmte Wohnung. Auf Ebene eines Anlegers/Investors kann man ein Bauherrenmodell dann als sinnvoll und geeignet sehen, wenn das zu versteuernde Einkommen bei 40.000 bis 90.000 Euro liegt. Bei noch höheren Einkommen über 100.000 Euro ist die Effizienz noch mal höher im Hinblick auf die Verwertungsmöglichkeit der beschleu- nigten Abschreibung, die bei Bauherrenmodellen zu steuerlichen Verlusten führt. Diese Verluste rechnet der „Bauherr“ seinen sonsti- gen Einkünften gegen und dadurch reduziert sich die Einkommen- steuer des jeweiligen Veranlagungsjahres – ein Effekt, der sich sehr positiv auf die Nettorentabilität eines solchen Investments auswirkt.




Für welchen Zeitraum eignet sich das Investment?

Je nachdem, wie das Investment finanziert wird. Wer mit geringem Eigenkapital am Anfang arbeitet, muss sich bewusst sein, dass er erst nach Ablauf der Finanzierung Erträge und bis dahin meist lau- fende Zuzahlungen haben wird. Wer alles aus Eigenmitteln finan- ziert, wird schon ab dem ersten Vermietungsjahr im Vergleich zur An- legerwohnung einen höheren Nettoertrag haben, da die Mieterlöse durch die beschleunigte Abschreibung de facto steuerfrei gestellt werden.




Gibt es Gruppen, für die diese Anlage

besonders geeignet ist?

Ja – diese Anlageform ist für jene geeignet, die höhere Einkommen haben und dadurch auch in hohe Steuerklassen fallen. Sehr nachge- fragt sind Bauherrenmodelle bei Ärzten, Freiberuflern, Unterneh- mern und Dienstnehmern meist im mittleren bis oberen Manage- ment, die gezielt und mit System in Immobilien als Kapitalanlage und Altersvorsorge investieren wollen.

Was sind die Risiken?

Ein Bauherrenmodell ist ein Investment, eine Kapitalveranlagung mit Chancen und Risiken und einer langfristigen Ausrichtung. Ein „Bauherr“ kauft einen Altbestand und beauftragt die Sanierung (kann auch eine Neuerrichtung sein) von Wohnraum unter bestimm- ten Auflagen – in der Regel unter Ausnutzung von Landesförderun- gen. Je nachdem, ob es sich um eine „große“ oder „kleine“ Bauher- reneigenschaft handelt, muss der Bauherr mehr oder weniger „Risi- ko“ übernehmen, um die steuerlichen Begünstigungen nutzen zu können. Der „große Bauherr“ muss eine Mitsprachemöglichkeit ha- ben und das Herstellungskostenrisiko tragen. Beim „kleinen Bauher- ren“ sind Preisgarantien nicht steuerschädlich im Bereich der Her- stellungs-/Sanierungskosten, sofern der Bauherr zumindest das so- genannte „Behördenrisiko“ trägt – also Kostenüberschreitungen, die sich aus behördlichen Verfahren, Auflagen und Zeitverzögerungen daraus ergeben. Einfacher formuliert kann man sagen, dass man bei einem „kleinen Bauherrenmodell“ in ein fertiges Konzept mit inves- tieren kann, aber dennoch ein bestimmtes Kostenveränderungsrisiko zu tragen hat.


Weitere Risiken liegen im Bereich der Finanzierung (zum Beispiel Zinsänderungen) und der steuerlichen Situation des Investors selbst. Nicht zuletzt muss man sich bewusst sein, dass es steuerliche Fristen gibt (in der Regel bis zu 20 bis 25 Jahre) und man Kapital mittel- bis langfristig bindet.




Welche Fees, Nebenkosten, Steuern etc. fallen an bzw. sind abzuziehen, um auf eine Netto-Rendite zu kommen?

Bei einem Bauherrenmodell ist dem Bauherren eine Kostenauf- schlüsselung vorzulegen, wenn ein professioneller Initiator (der Ent- wickler im weiteren Sinne) das Modell organisiert. Ähnlich wie beim Kauf einer Wohnung gibt es Kauf- und Finanzierungsnebenkosten. Der große Unterschied liegt aber darin, dass die Kosten für die Immo- bilie selbst aufgeschlüsselt werden in Bau- und Baunebenkosten, Konzeptions-, Beratungs- und weitere Dienstleistungskosten, die für die Herstellung/Sanierung der Immobilie und alles rundherum not- wendig sind. Das ist nötig, um die jeweiligen Positionen beschleunigt bzw. teilweise auch sofort steuerlich abzugsfähig zu halten. Eben- falls gleich wie bei der Anlegerwohnung sind dann bei der laufenden Vermietung die Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen – Ver- waltung, Vermietung und Finanzierungskosten bzw. zumindest kal- kulatorisch jedenfalls auch Leerstands- und Instandhaltungskosten anzusetzen.

Die Fragen wurden von Stefan Koller,

Geschäftsführer der PERICON GmbH, beantwortet.