Heimischer Aufholbedarf

DMAA (Delugan Meissl Associated Architects) ist eines der wenigen österreichischen Unternehmen, das an der Transformation Chinas partizipiert. Das Büro hat zum Beispiel die Pläne zur Umwandlung eines Kohleabbaugebiets zu einem Landschaftspark entworfen.

© DMAA Delugan Meissl Associated Architects

Die Gastautoren Tobias Just und Bing Wang plädieren dafür, dass Immobilienprofessionals mehr über Chinas Märkte lernen sollten.

China ist gewaltig: Auf 10 Millionen Quadratkilometern leben 1,4 Milliarden Menschen und davon über 850 Mil- lionen in Städten. Die Hälfte dieser Stadtbevölkerung wohnt in einer der etwa 130 Millionenstädte. Es gibt al- lein 30 Metropolen, die größer sind als Berlin. Tatsächlich zählt allein Shanghai sieben Mal mehr Einwohner als Berlin und ist seit dem Jahr 2000 um dreieinhalb „Berlins“ gewachsen. Gerade der Urbanisierungsprozess der letz- ten vier Jahrzehnte ist schwindelerregend: Die Zahl der Einwohner in den gut 400 chinesischen Städten, für die im World Urbanization Prospects der UN Daten verfügbar sind, hat sich seit 1970 im Durchschnitt verdreizehnfacht, in Dongguan ist die Bevölkerungszahl in dieser Zeit nahe- zu um den Faktor 60 gestiegen und in Shenzhen um den Faktor 350. Gemäß geläufigen Prognosen, zum Beispiel der United Nations, ist allenfalls eine Verlangsamung der Dynamik, aber noch lange keine Grenze der Entwicklung erreicht.


Riskante Ignoranz

Für Immobilienmarktprofessionals und Immobiliemarkt- forscher bietet China sehr viele Untersuchungsfragen und wahrscheinlich auch sehr viele Geschäftsmöglichkeiten.

Dies war der zentrale Grund, warum wir vor vielen Jahren begannen, uns intensiv mit Chinas Immobilienmärkten zu beschäftigen und vor allem den Sammelband „Under- standing China’s Real Estate Markets“ Anfang 2021 zu publizieren. Einen so großen Markt zu ignorieren dürfte riskanter sein, als über diesen zu lernen. Richtig ist, Chi- nas Märkte, und damit auch die Immobilienmärkte, un- terliegen einer Vielzahl strikter Regeln, die zudem sehr häufig geändert werden. Tatsächlich spielen Cross-Bor- der-Immobilientransaktionen in China weiterhin eine große Rolle, eher für institutionelles als privates Kapital. Das Analysehaus RCA weist sogar einen steigenden An- teil der Cross-Border-Investments an allen Immobilien- transaktionen aus, und dies dürfte die Entwicklung so- gar aufgrund der Schwierigkeit, alle Transaktionen zu erfassen, eher unterschätzen. Gerade weil sich der regu- latorische Rahmen für Immobilientransaktionen in Chi- na mitunter schnell ändert, lohnt die genaue und stetige Analyse.


Wir sind davon überzeugt, dass aus mindestens den fol- genden fünf Gründen die Beschäftigung mit dem Gesche- hen auf chinesischen Immobilienmärkten lohnt:

Wenn sich 1,4 Milliarden

Menschen auf den Weg machen, um über

wirtschaftliche Aktivitäten Wohlstand aufzubauen, dann entstehen sehr viele Ideen.

TOO BIG

TO IGNORE



Erstens, die chinesische Wirtschaft ist zu groß und zu eng in die internationale Ar- beitsteilung integriert, heftige Umschwünge auf möglicherweise überbewerteten Teil- märkten blieben nicht allein ein chinesi- sches Problem. Auch der massive Rückgang der aus China herausgehenden Immobilien- investitionen seit 2017 könnte unanalysiert für den einen oder anderen westlichen Marktteilnehmer unangenehme Überra- schungen bedeutet haben.

1.

Buch füllt Lücke

Mit unserem Sammelband zum chinesischen Immobilien- markt möchten wir einen kleinen Beitrag leisten, um nicht nur diese Lücke in der akademischen Ausbildung und Forschung etwas zu schließen, sondern vor allem, um den genannten fünf guten Gründen, warum es sich für Im- mobilienprofessionals lohnt, sich mit den chinesischen Immobilienmärkten zu beschäftigen, neue Nahrung zu ge- ben. Die Autoren zeigen makro- und regionalökonomi- sche Entwicklungen auf, kennzeichnen die zentralen- rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmen, beschreiben die verbesserte Datenlandschaft, analysieren die Finan- zierungs- und Investmentmärkte und skizzieren Entwick- lungen für einzelne Assetklassen. Dies sind sicherlich nur kleine Schritte auf einer langen Reise, doch wenn diese Schritte helfen, dass sich mehr Professionals, Analysten und Akademiker mit den chinesischen Immobilienmärk- ten beschäftigen, dann sind wir zufrieden, da jede Reise in Gemeinschaft interessanter und unterhaltsamer ist.

2.

Egal ob es

Investitionen gibt



Zweitens profitieren US-amerikanische und europäische Ingenieure, Zulieferer, Archi- tekten, Stadtplaner, Bauprozessmanager, Investmentberater und Finanzdienstleister auch dann von der Dynamik auf den chinesi- schen Immobilienmärkten, wenn das Cross-Border-Investmentgeschäft schrumpfen würde. Es gibt folglich mannig- faltige indirekte Möglichkeiten, von der Ent- wicklung zu profitieren. Außerdem gibt es Kapitalmarktprodukte, die direkt (zum Bei- spiel als REIT) oder indirekt (siehe zum Bei- spiel die oben skizzierten Dienstleister) an dem Immobilienmarktgeschehen in China hängen.

© DMAA Delugan Meissl Associated Architects

Zuletzt ging DMAA mit seinem Ent- wurf für den Expo Cultural Park in Shanghai als Sieger hervor. Die Stadt errichtet auf dem riesigen ehemaligen EXPO-Gelände in zentraler Lage eine Naherholungszone. In dem als Null- Energiehaus konzipierten Hauptge- bäude können die Besucher die unter- schiedlichen Klima- und Vegetations- zonen des Planeten erfahren.

3.

IT’S

PEOPLE’S

BUSINESS


Drittens: real estate is people’s business. Diese Binsenweisheit gilt auch für China, vielleicht sogar noch stärker als in Europa oder den USA. Persönliche Beziehungen werden nicht über Nacht geknüpft. Wer sich auf eine Zeit weiterer Öffnungen vorbereiten möchte – auch wenn die Planung keines- wegs sicher ist –, muss früh mit dem Aufbau von Beziehungen beginnen.

über die

autoren


Tobias Just ist Wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie und Lehrstuhl- inhaber für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg.


Bing Wang ist Associate Professor in Practice of Real Estate and the Built Environment an der Harvard Universi- ty Graduate School of Design (GSD).

Es bieten sich

viele Unter-

suchungsfragen und wahrschein- lich auch sehr

viele Geschäfts- möglichkeiten.

Understanding China’s Real

Estate Markets


Development, Finance, and Investment

Second Edition

Bing Wang,

Tobias Just (Hrsg.)

Springer,

ISBN 978-3-030-49032-4


WIR KÖNNEN

LERNEN



Viertens, wenn sich 1,4 Milliarden Menschen auf den Weg machen, um über wirtschaftli- che Aktivitäten Wohlstand aufzubauen, dann entstehen sehr viele Ideen. Unsere Kinder nutzen TikTok, wir bestellen vielleicht schon bei Alibaba Waren, und in vielen Einzelhan- delsgeschäften kann mit Alipay bezahlt wer- den. Wir sollten als Immobilienprofessio- nals die Offenheit mitbringen, wenigstens zu schauen, was wir von chinesischen Archi- tekten, Stadtplanern und Asset Managern lernen können. Manche Dinge lassen sich mit Sicherheit auch in Europa und den USA implementieren.

4.

FORSCHUNG

HINKT HINTERHER



Der fünfte Punkt gilt gerade auch für die akademische Forschung und Ausbil- dung: Graeme Newell hat in einem aktuellen Artikel im Journal of Property In- vestment and Finance zu Recht gefordert, dass den asiatischen Immobilien- märkten mehr Beachtung in akademischen Publikationen geschenkt wird. Er bezieht dies zwar nicht ausschließlich, aber auch auf China. Um diesen For- schungsrückstand zu illustrieren, haben wir uns die Publikationen in einer Aus- wahl führender immobilienwirtschaftlicher Zeitschriften etwas genauer ange- schaut (diese Zeitschriften waren: Real Estate Economics, The Journal of Real Estate Finance and Economics, Journal of Property Investment and Finance, Journal of Real Estate Research und das Pacific Rim Property Research Jour- nal): Von den 507 Beiträgen, die seit 2018 in diesen Journals publiziert wurden, hatten nicht einmal 4 Prozent der Artikel einen Bezug zu China, aber immerhin fast 9  Prozent wurden von mindestens einem Co-Autor einer chinesischen Hochschule verfasst. Selbst wenn wir die Artikel zu Hongkong respektive von Forschern aus Hongkong hinzurechnen, liegt der Anteil deutlich unterhalb des Anteils, den beispielsweise die chinesische Wirtschaft an der Weltwirtschaft einnimmt; dieser Anteil (inklusive Hongkong) liegt nämlich gemäß Daten der Weltbank in laufenden US-Dollar bei fast 17 Prozent.

5.