Wohnt da

jemand?

Überall wird gebaut, alle wollen in Immobilien investieren. Kann sich das ausgehen? Macht eine Anlage in Immobilien überhaupt noch Sinn? Eine exklusive Auswertung der Daten von EXPLOREAL für den Trendguide Immobilienwirtschaft zeigt, wo sich Wohnungen noch lohnen.

Wer nach einer alchemistischen Formel sucht, bei der am Ende „Kaufen Sie das Objekt in der Irgendwasstraße als Vorsorgewohnung“ steht, wird scheitern. Folgende Orientierungspunkte können wir Ihnen aber liefern, wobei wir uns geografisch auf Wien und seine Umlandbezirke sowie auf die Landeshauptstädte konzentriert haben:


Es macht natürlich Sinn, zu wissen, wie viele Wohn-un- gen in der Umgebung des anvisierten Investments sonst noch so gebaut werden. Diese Größe können Sie in der Spalte „Geplante Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner“ ablesen. Sie bezieht sich auf alle Fertigstellungen ab dem Jahr 2021. In Wien wird schnell klar, dass die Baustellen- dichte im 22. Bezirk enorm ist, 104 Projekte pro 1.000 Ein- wohner werden dort heuer und in den nächsten Jahren fertig, in den Bezirken 1, 4, 6, 8, 9 und 15 sind es weniger als 10! Jetzt leben aber im 22. Bezirk weit mehr Menschen als in der Inneren Stadt, und der Zuzug ist auch größer. Also macht es Sinn, diese Werte mit der Bevölkerungspro- gnose in Bezug zu setzen.


Hier sticht die Donaustadt mit einem Spitzenwert (plus 17 Prozent bis 2030) heraus, am diametralsten ist wohl das Verhältnis in Rudolfsheim-Fünfhaus. In den Landeshaupt- städten lässt sich eine hohe Wohnungsproduktion in Graz und St. Pölten ablesen, wobei letztere vor keinem bedeutenden Wachstum steht.


Einfache Rechnung: In Wien wurden 2019 14.305 Woh- nungen gebaut, während es nur 2.600 neue Haushalte gab. Klingelt’s? Wenn man den Bevölkerungszuwachs (11.090) durch die Anzahl der neuen Haushalte dividiert, müssten durchschnittlich 4,27 Personen in einer neuen Wohnung leben – die meisten der neuen Wohnungen sind dafür aber zu klein.


Die Überproduktion ist natürlich differenziert zu betrach- ten. Wo entstehen welche Wohnungen, wie groß sind sie mit welchem Grundriss, und werden sie zur Eigennutzung oder von Anlegern zur Vermietung gekauft? Um diese Fra- gen zu beantworten, hat die Bauträgerdatenbank EXPLO- REAL Daten ausgewertet. Sogar die Renditen von Anleger- projekten konnten berechnet werden. Aber mit Zahlen ist es so eine Sache. Um richtige Schlüsse für eine Invest- mententscheidung zu ziehen, muss man schon hinterfra- gen, was welche Zahl denn eigentlich aussagt – und was das für die jeweils individuelle Situation bedeutet.


Trends folgen oder meiden?

Als Nächstes stellt sich die Frage, wie viele Anleger denn schon in der Umgebung sind und ihre Wohnung auch ver- mieten wollen. Diese Spalte bezieht sich auf Kaufverträge für Neubauwohnungen der letzten drei Jahre. In Wien gibt es also acht Bezirke, in denen mindestens 30 Prozent der Wohnungen als Anlage gekauft wurden. Ist das gut oder schlecht? Ansichtssache. Man kann es als Trend sehen und folgen oder als Konkurrenz und diese Gegenden mei- den. Gleichzeitig lohnt es sich, den Bezirk zu analysieren und nach Großprojekten zu suchen, die für diese hohen Zahlen verantwortlich sein könnten. Das TrIIIple (Land- straße), die Lorystraße 1 (Simmering), die Bendlgasse 33 und die Rosaliagasse 20 – 22 (Meidling) sowie die Breiten- seer Straße 47 (Penzing) sind etwa Großprojekte, in denen besonders viele Wohnungen gekauft wurden, die vom Käufer nicht selbst genutzt werden. Im Wiener Umland sticht St. Pölten mit enorm niedrigem Anleger-Anteil und Graz, Innsbruck und der Bezirk Bruck an der Leitha mit sehr vielen Anlegerkäufen (teils über 50 Prozent!) heraus.


Was eine Anlegerwohnung im Durchschnitt in dem jewei- ligen Bezirk kostet, lässt sich aus der nächsten Spalte ab- lesen. Diese Information ist nicht nur wichtig, um sein In- vestment zu portionieren, sie ist auch die Basis, um sich eine Bruttoanfangsrendite auszurechnen. Die durch- schnittliche Jahresmiete pro Quadratmeter dividiert man durch den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratme- ter (er ist so nicht in der Tabelle angeführt).


In Döbling und Donaustadt kommt man so in beiden Fäl- len auf eine Rendite von 3,3 Prozent – in Döbling kauft man teurer ein, erhält aber auch mehr Miete, in der Do- naustadt ist die Miete niedriger, die durchschnittliche An- legerwohnung aber mit weniger Kapitaleinsatz (nämlich um 247.747 Euro) erhältlich. Dass ein Bezirk in sich auch noch heterogen ist, zeigt das Beispiel Favoriten sehr gut.

In acht Wiener Bezirken

wurden 30 Prozent

oder mehr der Wohnungen

von Anlegern gekauft.

Hier ist die Miete recht hoch (14,90 Euro), die Stück kos- ten niedrig (im Durchschnitt rund 250.000 Euro), macht eine attraktive Bruttoanfangsrendite von guten 3,7 Pro- zent. Dies dürfte auf den Hauptbahnhof-Effekt zurückzu- führen sein – hier werden Top-Mieten verlangt, das treibt die Statistik in die Höhe – ist aber nicht mit den Wohnun- gen neben der Südosttangente vergleichbar. Je größer, je unterschiedlicher der Bezirk ist, desto unklarer sind Durchschnittswerte, so ist die Mathematik nun mal. Im Bezirk Tulln jagt zum Beispiel Klosterneuburg die Miet- werte in die Höhe.


Eine Immobilieninvestition setzt sich immer aus zwei Komponenten zusammen. Neben den laufenden Einkom- men durch die Vermietung kann man von einer Wertstei- gerung des Objekts ausgehen. Sie war in den letzten Jah- ren besonders hoch, Zahlenmaterial (das meist zu PR- Zwecken verbreitet wird) überschwemmt die Zeitungen. Eine unabhängige Quelle ist der Wohnimmobilienpreis- index der Oesterreichischen Nationalbank (OENB), die Methodik wird auf der Website der OENB erklärt. Aus den tatsächlichen Wiederverkäufen konnte EXPLOREAL eine valide Zahl für Wien errechnen. Demnach beträgt die Wertsteigerung für Wohnungen in der Bundeshauptstadt neun Prozent pro Jahr (Durchschnittswert der letzten drei Jahre). Das macht ja auch schon eine ganz gute Figur, viel- leicht ist es deswegen so vielen egal, ob die Wohnung dann auch vermietet wird.


* Preise für Anleger, in Einzel fällen aufgrund zu geringer Fallzahlen aus Eigennutzerpreis abgeleitet;

Datenstand: 18. 8. 2021

Errechnet

anhand echter Wiederverkäufe beträgt die

Wertsteigerung

in Wien

9 Prozent

pro Jahr.

* Preise für Anleger, in Einzel fällen aufgrund zu geringer Fallzahlen aus Eigennutzerpreis abgeleitet;

Datenstand: 18. 8. 2021