Das

Investment

Dilemma

Das Investment

Dilemma

© IFA AG

©shutterstock/Christopher Moswitzer

Der Run auf Immobilien ebbt nicht ab, im Gegenteil, er wird immer heftiger. Wohnungen werden nicht mehr nur für den Eigenbedarf gekauft, sondern von Privaten als auch von Institutionellen im großen Stil zur Geldanlage gehäuft. Das ist verständlich, weil Otto Normalverbraucher wie auch Investmentprofis kaum Alternativen haben. Im Vergleich zu anderen Anlagen bringen Immobilien höhere laufende Renditen als Gold und Anleihen und haben weniger Risiko als Aktien. Die Inflation könnte in der näheren Zukunft ansteigen, die Zinsen werden dennoch moderat bleiben, schätzen so gut wie alle Experten. Das alles bedeutet: Noch mehr Nachfrage nach Immobilien, das wiederum treibt die Preise nach oben.

Die Sache wäre ja eigentlich ganz einfach. Man kauft sich eine Wohnung und vermietet diese. Die Miete tilgt dann den hierzu möglicherweise aufgenommenen

Kredit. Danke, Feierabend! Aber selbst wenn diese For- mel funktioniert, ist es nicht ganz so simpel.

Geht das nicht lässiger?

Klingt alles viel zu spießig? Sie wollen die Digitalisierung voll ausnutzen, aber nicht in Aktien, sondern in Immobili- enprojekte investieren? Nun sagen Sie es schon, Crowd- investments locken Sie! In den letzten Jahren entstanden mehrere Plattformen, die es recht einfach machen, an Im- mobilienprojekten zu partizipieren. Schon mit kleinen Beträgen ist man dabei, zahlreiche Experten stellen sich aber die Frage, ob da alle wirklich wissen, was sie tun? „Das Problem ist, dass die meisten Investoren aufgrund der niedrigen Investitionsbeträge nicht wissen, worin sie eigentlich investieren und welche Risiken sie eingehen, da häufig Risikokapital (Nachrangkapital) zur Verfügung gestellt wird.“ Heißt: Im Falle des Falles, wenn der Projekt- entwickler in Konkurs geht – was ja schon mal vorkom- men soll – bekommen die Anleger als Letztes ihr Geld zu- rück. Klar, das Risiko eines unfähigen Projektentwicklers ergibt sich bei Bauherrenmodellen auch – sollte das Pro- jekt schlecht organisiert sein, hängt der Investor mit drin- nen. Drum prüfe, wer sich bindet – das sollte grundsätz- lich aber auch für Kleinbeträge im Crowdinvestment gel- ten. Durchleuchten Sie also die Qualität des Projektent- wicklers, das kann vor bösen Überraschungen schützen. Steuerlich gesehen muss man beim Crowd-investment zwei Vorgehensweisen unterscheiden, so Pramböck: „So- fern fremdkapitalähnliches Crowdfunding durchgeführt wird (Nominalgenussrechte), erfolgt die Besteuerung mit dem laufenden Einkommensteuertarif und somit bis zu 55 Prozent im Privatvermögen. Beim eher seltenen eigenka- pitalähnlichen Crowdfunding (Substanzgenussrechte) er- folgt die Besteuerung mit 27,5 Prozent KESt- Endbesteuerung.“

Die Basis-Variante

Wer ausgabenseitig möglichst schlank bleiben will, muss sich um die Suche, die Renovierung, die Vermietung, die Instandhaltung, die Fremdfinanzierung, die steuerliche und rechtliche Komponente selbst kümmern. Beim Ein- kauf ist der Neo-Investor schon auf sich gestellt: Welche Wohnung hat am meisten Zukunftspotenzial und welche sind Ladenhüter? Klar, auch eine Vorsorgewohnung oder ein Bauherrenmodell will ordentlich ausgewählt werden, zumindest nehmen einem Dienstleister bei diesen beiden Varianten dann aber viel operatives Zeugs ab – was halt immer auf die Performance schlägt. Ein Vorteil dieser Va- riante: Ein eventueller Verkauf der selbst gekauften Woh- nung wird nur mit 30 Prozent ImmoESt (Immobiliener- tragsteuer, solange kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt) besteuert und ist – im Gegenteil zu einem Bau- herrenmodell – jederzeit möglich.


Die Susi-Sorglos-Immobilie

Wird die Eigentumswohnung als Anlage genutzt und nicht selbst bewohnt, sondern vermietet, spricht man von einer Vorsorgewohnung. Das hat steuerliche Vorteile, denn als solch ein Vermieter ist man unternehmerisch tä- tig und daher auch vorsteuerabzugsberechtigt. 20 Jahre lang darf die Wohnung nicht selbst bewohnt werden, sonst muss die ersparte Umsatzsteuer (anteilig) an das

Finanzamt zurückgezahlt werden. Selbiges gilt, wenn sich die Vermietung nicht spätestens nach einem gewissen Zeitpunkt lohnt, sprich: eine Pseudovermietung um wenig Geld an einen Freund oder Kinder geht nicht.


Anders als bei der selbst gekauften Wohnung, die man (vielleicht zuerst saniert und dann) vermietet, braucht sich der Anleger um fast nichts zu kümmern. Das schlägt auf die Rendite, die laut Anbieter diverser Anlagewoh- nungen dennoch attraktiv ist. Aber Achtung! In den Pro- gnoserechnungen ist jedenfalls zu prüfen, ob die ange- nommenen Miethöhen, die Leerstandskosten und die an- deren unterstellten Parameter realistisch sind. Genau das sind die Stellschrauben, die eine Kalkulation schnell vom Plus ins Minus drehen können – oder umgekehrt.


Werden Sie Bauherr!

Ähnlich wie die Vorsorgewohnung ist auch das Bauher- renmodell ein „Sorglospaket“: der Investor braucht sich um nichts zu kümmern. Christoph Pramböck, Steuerbera- ter und Wirtschaftsprüfer sowie Partner bei BDO Austria, erklärt: „Er zahlt die Investitionssummen ein und braucht dann nur mehr die steuerlichen Ergebnisse in seine Steu- ererklärung einzutragen. Alles andere wird für ihn im Rahmen des Bauherrenmodells vom Initiator erledigt.“ Der eigentliche Clou dieses Modells liegt in den steuerli- chen Anfangsverlusten, die man als Bauherr (der man als Mitinvestor ist) macht. Diese kann man steuerlich geltend machen – die Berechnungsbasis der Einkommensteuer sinkt. Im Vergleich zu anderen Anlagen ist das Geld lange gebunden und die Bruttomietrendite (vor Steuereffekt) geringer als allgemein bei Wohnungskäufen (2,5 Prozent bis 3 Prozent in Wien). Der Ertrag nach Steuer ist zwar in den Anfangsjahren sehr hoch, jedoch nach Auslaufen der beschleunigten Abschreibung (ab dem 16. Jahr) eher mo- derat bis gering (rund 1,5 Prozent). Positiv dafür ist, dass der Investor zu den laufenden Vermietungseinkünften auch an der Wertsteigerung der Immobilie partizipiert.


Hauptsache sicher

Wer Immobilieninvestments toll findet, aber so gut wie kein Risiko eingehen möchte, der packt sein Geld in einen offenen Immobilienfonds. Diese haben sehr hohe regula- torische Anforderungen und müssen hohe Liquiditätsbe- stände aufweisen – das alles schafft Sicherheit. Schlägt aber wieder auf die Rendite. „Zudem ist die Management Fee im Vergleich zu den laufenden Mieteinkünften ver- gleichsweise hoch“, kommentiert Christoph Pramböck. Steuerlich sei es aber ein Vorteil, dass die Erträge nur mit 27,5 Prozent KESt endbesteuert sind – genau wie bei Aktien.


Aber wie geht es weiter?

Wird alles, was gebaut wird, verkauft und dann auch vermietet? Mit welchen Anlageformen können Privatanleger wirklich von dem Trend profitieren, und was sind die Risiken, die gerne ver- schwiegen werden?


In den folgenden Artikeln hinterfragen wir die üblichen Jubelmeldungen des Wohnimmobilienmarktes, analysieren den wahren Bedarf in Österreich und er- klären Anlagemöglichkeiten für Privatpersonen.

Aktie bleibt Aktie

Schnelle Autos, fette Zigarren, Broker mit hochgekrem- pelten Ärmeln – irgendwie hat die Aktie als Anlage ein lässiges Image. Im Zeitalter der digitalen Investments hat sich das Wallstreet-Gehabe dennoch überholt, und cool sind eher die Crowd-Typen. Egal. Anders als eine Vorsor- gewohnung oder eine Beteiligung bei einem Bauherren- modell, können Aktien – in welcher Paketgröße auch im- mer – mit einem Klick zu- und verkauft werden. Steuer- lich fällt im Privatvermögen die KESt an, also 27,5 Prozent auf Kurswertzuwächse und Dividendenerträge. „Die In- vestoren brauchen in der Steuererklärung nichts anzuge- ben, da die Steuer bereits von der depotführenden Bank einbehalten wird. Insofern ist dies für die Aktionäre sehr einfach“, meint Bernd Winter, ebenfalls Partner bei BDO und Leiter des Branchencenter Immobilienunter-nehmen. Die langjährige Rendite von Indizes liege bei rund 6 bis 8 Prozent p. a., ergänzt Christoph Pramböck, das ist schon ganz stattlich, wenn man zum Vergleich an die mickrigen Sparbuchzinsen denkt. Großer Wermutstropfen bei der Sache ist natürlich, dass man nicht direkt in Immobilien investiert. Selbst, wenn die von der AG getätigten Invest- ments top sind, ist das kein Garant für einen steigenden Börsenkurs. Die Psychologie und das Management spie- len hier eine gewichtige Rolle.


Zinshausanteile – nicht für jeden

Nur für Profis und Vermögende ist jene Möglichkeit, bei der man sein Geld in Anteile eines Zinshauses investiert. Mehrere 100.000 Euro sind als Startkapital nötig, um hier mitzuspielen, und man sollte sich richtig gut aus- kennen. „Die Zinshausbranche ist noch weitaus spezieller als ein Wohnungskauf“, warnt Bernd Winter. Die Haus- verwaltung und die Besonderheiten des Mietrechts-

gesetzes sollte man ebenfalls überblicken können. Zudem ist dieses Investment steuerlich aufwendiger, da Steuerer- klärungen abzugeben sind (jährliche Einkommen- bzw. Körperschaftsteuererklärungen sowie Umsatzsteuervor- anmeldungen und Umsatzsteuererklärungen). Die Be- steuerung erfolgt im Privatvermögen mit dem laufenden Einkommensteuertarif (bis zu 55 Prozent).


„Wie Gold mit ein bisschen laufender Rendite“ seien Zins- häuser, heißt es salopp, und wer sich trotz der Nachteile für Zinshausanteile, die in Wien rund 1,5 bis 2,5 Prozent Rendite bringen, entscheidet, der kann mit kleineren Ti- ckets sogar überraschend hohe Preise beim Wiederver- kauf erzielen. Im klaren Gegensatz zur 20 Jahre lang vor- herrschenden Lehre, kleinen Zinshausanteilen deutlich weniger Wert beizumessen, fand die Bewertungsabtei- lung von OTTO Immobilien diesen Sommer heraus, dass beim Verkauf von kleineren Anteilen gegenüber Zins- haus-Komplettverkäufen deutlich weniger Abschläge und dadurch höhere Preise erzielbar sind, als von der herr- schenden Bewertungsliteratur und Bewertungsexperten bisher angenommen wurde. Auch das zeigt: Finger weg, wenn man beim Mitdenken nicht fit genug ist!


Es muss auch jemand mieten

Egal, in welcher Form man sein Geld nun in Immobilien parkt, eine Frage stellt sich immer: Was passiert mit den Wohnungen? Sie müssen ja in jedem Fall vermietet wer- den, damit sich die Modelle rechnen. Darum haben wir den Wohnimmobilienmarkt mit exklusivem Zahlenmate- rial auf den nächsten Seiten analysiert.

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