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Wohnungskauf

Ab wie viel Kapital (Eigenmittel/Fremdmittel) macht der Kauf einer Wohnung als Anlage Sinn?

Aufgrund des Niedrigzinsniveaus werden zurzeit Kredite zu sehr günstigen Konditionen vergeben. Zuallererst ist relevant zu wissen, ob entsprechend Eigenkapital verfügbar ist, um bei einer Bank eine Finanzierung zu erhalten. Die Höhe des gefor- derten Eigenkapitals ist von den Einkommensverhältnissen und den bereits bestehenden Vermögenswerten abhängig, aber auch von der Kredithöhe selbst. Denn Banken setzen höhere Be- wertungsabschläge an, je höher der Kaufpreis der Immobilie ausfällt. Der sogenannte Loan to Value (LTV) liegt dabei höchs- tens bei 90 Prozent. Für eine Finanzierungszusage wird derzeit von vielen Banken eine Eigenkapitalquote von ca. 20 Prozent des Bruttokaufpreises (Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten) vorausgesetzt.


Ob nun aber für die restlichen 80 Prozent des Kaufpreises Fremd-

kapital aufgenommen wird oder mehr Eigenkapital eingesetzt wird, ist eine subjektive Frage und hängt meist vom Investitions- zweck ab. Beispielsweise kann durch die Aufnahme von Fremd- kapital die Eigenkapitalrentabilität gesteigert werden, wenn die Fremdkapitalzinsen unter der Verzinsung des Eigenkapitals liegen. Diesen Hebeleffekt nennt man Leverage-Effekt und hier gilt: Je mehr Fremdkapital aufgenommen wird, desto höher fällt die Eigenkapitalrentabilität aus. Wird aber hingegen an- fänglich mehr Eigenkapital für den Ankauf eingesetzt und dafür weniger Fremdkapital aufgenommen, können beispielsweise die laufenden Finanzierungkosten über die Mieteinnahmen ge-

Was sind die Risiken?

Die Höhe der Verzinsung eines Investments ist immer an ein potenzielles Risiko geknüpft. Je höher das Risiko, desto hö- her die Verzinsung und andersrum. Wohnimmobilien gehö- ren zu einer krisensicheren und risikoarmen Assetklasse, weshalb die Rendite grundsätzlich niedriger ausfällt als bei Gewerbeimmobilien. Dennoch bedarf ein Investment genau- er Überlegungen, wie beispiels-weise die finanziellen Rah- menbedingungen sind und wie hoch die persönliche Risiko- toleranz ausfällt. Eine Berechnung der zu erwartenden Ein- nahmen und Ausgaben ist immer sinnvoll. Kreditnehmer müssen sich daher bereits bei Aufnahme von Fremdkapital Gedanken zur Kredithöhe, der Laufzeit und der Verzinsungs- variante machen. Je länger die Laufzeit vereinbart wird, desto niedriger sind die monatlichen Tilgungsraten. Des Weiteren kann der Faktor Ver-zinsung je nach persönlichen Vorstellungen mit einem variablen oder fixen Zinssatz ver- einbart werden. Bei Immobilien sind außer-dem die laufen- den Kosten wie Betriebskosten oder etwaige Reparaturen bzw. Instandhaltungen zu berücksichtigen. Ist die Immobi- lie vermietet, sind hingegen die Mieteinnahmen so zu be- rechnen, dass auch etwaige Leerstandskosten in den Kalku- lationen berücksichtigt sind, die im Falle von Mieterwechsel entstehen können. Für besondere Aufwände oder außer-

Gibt es Gruppen, für die diese Anlage besonders geeignet ist? Wenn ja, welche und warum?

Vorsorgen und Immobilieninvestments sind schon lange keine Frage mehr des persönlichen Alters. Ganz im Gegen- teil: Wir sehen, dass verstärkt auch jüngere Generationen genaue Zukunftsvorstellungen haben und dabei die Punkte Sicherheit, Wohnen, Kapitalanlage und Einkommenssiche- rung bei Pensionsantritt eine wichtige Rolle spielen. Einige dieser Punkte greifen ineinander und sind gerade mit Immo- bilieninvestments gut vereinbar.

Für welchen Zeitraum eignet sich das Investment?

Der Zweck eines Immobilienkaufs sollte grundsätzlich bei der Anschaffung definiert sein. Wird beispielsweise eine sa- nierungsbedürftige Wohnung angekauft, revitalisiert und anschließend wieder weiterveräußert, sind der Zweck und der Investitionszeit-raum ein anderer als bei einer langfris- tig gedachten Eigennutzer- oder Anlegerimmobilie. Möchte man langfristig investieren und Kapital binden, werden Ent- scheidungen – auch in Bezug auf eine etwaige Finanzierung – anders zu treffen sein.

Welche Fees, Nebenkosten, Steuern etc. fallen an bzw. sind abzuziehen, um auf eine Netto-Rendite zu kommen?

Im Gegensatz zur Bruttoanfangsrendite (BAR) werden bei der Nettoanfangsrendite (NAR) die Nettomieteinnahmen um die Bewirtschaftungskosten bereinigt und mit den Gesamt- investitionskosten (GIK) gegenübergestellt. Zu den Bewirt- schaftungskosten gehören Positionen wie die laufende Ab- schreibung, ein Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und die nicht umlagefähigen Betriebs- kosten. Bei den Gesamtinvestitionskosten werden neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Grundbuchseintra- gungsgebühr (1,1 Prozent) sowie die etwaigen Kosten für die kaufvertragliche Abwicklung (Rechtsanwalt- bzw. Notarho- norar gem. Kammertarifen) und die Maklerprovision (bis zu 3 Prozent zzgl. 20 Prozent USt.) hinzugerechnet.

Die Fragen wurden von Karina Schunker, Geschäftsführerin EHL Wohnen GmbH, beantwortet.